Grazie al modulo di divulgazione del venditore immobiliare, non è più il vecchio adagio dell’acquirente-attenzione, ma piuttosto i vantaggi dell’acquirente. I proprietari di abitazione sono ora tenuti a divulgare informazioni su eventuali difetti fisici o carenze – di cui sono a conoscenza – che potrebbero impedire ai potenziali acquirenti di acquistare la proprietà. Un modulo di divulgazione del venditore ha lo scopo di eliminare alcune delle difficoltà causate quando i proprietari trascurano di riconoscere la vera condizione della proprietà. Il modulo non offre in alcun modo una panacea per la risoluzione delle controversie acquirente-venditore. Può, tuttavia, prevedere trattative meno stressanti.
Tali moduli sono separati dal contratto di vendita tra le due parti. Di solito sono messi a disposizione dei potenziali acquirenti nel momento in cui la proprietà viene mostrata da un agente immobiliare™. Questo documento in genere può aiutare nel processo decisionale. I moduli di divulgazione del venditore sono generalmente disponibili online, nei negozi di forniture per ufficio, da un agente immobiliare™ o da un avvocato immobiliare.
La maggior parte degli stati richiede moduli di divulgazione immobiliare. Sebbene questi documenti varino da un paese all’altro, le informazioni di base che richiedono generalmente sono le stesse: quando è stata costruita la struttura, le sue condizioni e tutti i servizi che la proprietà può avere, come piscine, ponti, vasche idromassaggio, aria condizionata centralizzata, legno stufa o camino, ed essere predisposti per i cavi. Alcuni stati richiedono che un venditore riveli anche possibili rischi esterni. Questi includono il rumore e l’inquinamento del suolo e qualsiasi incendio o potenziali pericoli naturali come uragani, inondazioni o frane.
I venditori in genere dovrebbero anche rivelare eventuali carenze murarie, elettriche, idrauliche, di riscaldamento o di condizionamento dell’aria centrale. Eventuali danni materiali causati da elementi naturali devono essere aggiunti al documento, così come la presenza di amianto, vernici a base di piombo, radon, acqua o sporcizia contaminate. Nella maggior parte dei luoghi, anche la presenza di termiti dovrebbe essere rivelata. I venditori potrebbero voler includere qualsiasi lavoro di riparazione o ristrutturazione che hanno svolto durante la proprietà.
Se la proprietà elencata è un condominio o se risiede in una suddivisione, il venditore in genere dovrebbe fornire agli acquirenti copie degli statuti, delle condizioni e delle restrizioni (CC&R) e delle tasse associate stabilite dall’associazione dei proprietari di case. Un venditore non è tenuto a rendere pubbliche eventuali carenze nascoste che potrebbero essere scoperte solo da un professionista. Al rialzo, gli agenti immobiliari sono ancora tenuti a informare le parti interessate di tutti i difetti della proprietà di cui sono a conoscenza, nonostante ciò che è stato o non è stato identificato dal venditore.
Dal punto di vista dell’acquirente, uno svantaggio di un modulo di divulgazione del venditore è determinare se il venditore sta rivelando tutto o meno. Ai venditori viene concesso il beneficio del dubbio quando si tratta della loro conoscenza delle carenze esistenti. Non possono essere ritenuti responsabili o puniti legalmente per quei problemi di cui non erano a conoscenza. Indipendentemente dal fatto che il venditore sia completamente onesto o meno, in genere è difficile dimostrare una frode di divulgazione in un tribunale.