Un contratto per atto, noto anche come “vincolo per atto”, “contratto fondiario” o “contratto di prestito rateale”, è un tipo di transazione immobiliare in cui il venditore essenzialmente finanzia l’acquirente nella vendita della propria proprietà. In un contratto per rogito, l’acquirente ne prende possesso al momento della firma del contratto, spesso senza o con un acconto simbolico. L’acquirente paga quindi il mutuo in rate mensili. Un contratto per atto è soddisfatto una volta che l’acquirente ha pagato l’intero prezzo di acquisto. Gli statuti che disciplinano questi tipi di transazioni variano in base alla giurisdizione negli Stati Uniti e in base al paese nei paesi di common law.
Gli accordi per atto possono essere completati molto più velocemente rispetto ai tradizionali accordi di mutuo. Non ci sono forme diverse dall’accordo stesso e nessun costo di chiusura o altre spese. Il venditore conserva la titolarità dell’immobile ma ha anche le stesse responsabilità del titolare di ipoteca in possesso dell’immobile. Il venditore deve pagare le tasse di proprietà, mantenere la proprietà e mantenerla assicurata contro i danni. In alcuni stati, l’acquirente può richiedere un’esenzione dalla tassa di proprietà sulla proprietà.
In un contratto per atto, il venditore mantiene un interesse di sicurezza nella proprietà. In caso di problemi con l’acquirente, il venditore può rescindere il contratto, prendere possesso della proprietà e trattenere eventuali rate a titolo di risarcimento danni. Le regole per la cancellazione variano da stato a stato. In alcune giurisdizioni, un contratto per atto può essere annullato con un preavviso minimo di sessanta giorni. A differenza dei mutui tradizionali, non esiste il diritto di riscattare l’immobile, che può essere ceduto a terzi previa disdetta del contratto.
Altre caratteristiche di alcuni accordi sono un “pagamento a palloncino” di una somma forfettaria come pagamento finale ai sensi dell’accordo. Se l’acquirente non è in grado di finanziare il pagamento del pallone o trova in altro modo che le risorse lo paghino, il venditore può annullare l’accordo. Il venditore può anche utilizzare la proprietà come garanzia durante la vita del contratto, eventualmente interferendo con la capacità futura dell’acquirente di ottenere un titolo chiaro.
Alcuni esperti legali e finanziari sostengono che un contratto per rogito non è affatto una forma di mutuo, ma piuttosto una sorta di contratto “affitto a riscatto”. Ritengono che tali accordi lascino poca protezione per il venditore o l’acquirente. Alcuni sostengono che questi accordi non abbiano più alcuno scopo nel finanziamento moderno.
Altri, in particolare i sostenitori degli alloggi a basso costo per le famiglie a reddito medio-basso, sostengono che gli accordi per atto hanno uno scopo molto importante. Sostengono che questo tipo di transazione immobiliare dia a chi ha poche o nessuna speranza di ottenere un mutuo tradizionale la possibilità di acquistare una casa. Sottolineano inoltre che quando queste transazioni vengono eseguite con la guida e l’assistenza di organizzazioni per l’edilizia abitativa e sviluppatori di alloggi a basso costo, possono creare proprietari di case e aiutare a stabilizzare i quartieri in declino.