Un titolo a strati è un tipo di proprietà immobiliare in cui i residenti di condomini multilivello possiedono i loro appartamenti ma condividono anche la proprietà congiunta delle aree comuni. Con un titolo a strati, il terreno è suddiviso verticalmente e il terreno su cui sorge la proprietà è suddiviso in aree pubbliche e lotti. Questa forma di proprietà si trova prevalentemente in Australia, Canada, India, Sud Africa, Filippine e Singapore. È di natura simile a un edificio condominiale negli Stati Uniti oa una proprietà comune nel Regno Unito e nel Galles.
Il primo titolo a strati è stato introdotto dallo stato australiano del New South Wales nel 1961. Successivamente è stato utilizzato con vari nomi in tutti gli altri stati australiani e, nei decenni successivi, il paese è rimasto in prima linea in questo tipo di diritto di proprietà. Funzionari del governo analizzano regolarmente nuovi dati sui titoli degli strati nel tentativo di soddisfare le esigenze dei proprietari di appartamenti e condomini e le sfide uniche che derivano dalle modalità di vita in comune.
I titoli degli strati designano e dividono gli immobili in lotti e aree comuni. Per lotto si intende l’appartamento, il condominio o l’unità abitativa stessa, mentre le aree comuni comprendono porzioni di terreno che circondano l’edificio e spazi pubblici condivisi all’interno della struttura. All’interno dell’edificio, un’area comune potrebbe essere un ascensore, un atrio, un parcheggio, una scala o qualsiasi altra zona utilizzata da tutti i residenti.
Le aree comuni, tuttavia, in genere non sono specificamente designate da un titolo di strato. Invece, le aree comuni vengono chiamate tali solo dopo che il geometra ha suddiviso la proprietà in lotti, e tali spazi condivisi sono le aree rimaste dalla lottizzazione. Naturalmente, è normale che alcune aree comuni, o parti di aree comuni, rientrino nel lotto personale di un residente. In questi casi, l’area comune è ancora considerata uno spazio pubblico con accesso comune e non è sotto il controllo esclusivo del residente proprietario del lotto.
Una volta che un titolo di strato è registrato secondo la legge, ha un comitato di amministratori che lavorano insieme per supervisionare il suo buon funzionamento. La principale responsabilità del comitato è quella di redigere e rivedere la politica per la funzione complessiva della proprietà. Dopo che il comitato ha creato nuove politiche o aggiornato quelle esistenti, i “portatori di carica” volontari sono incaricati di garantire il rispetto delle nuove regole. Sia il comitato che i funzionari sono guidati dalla consulenza di un referente amministrativo professionale, generalmente noto come dirigente di una società o agente di gestione di strati.