Una servitù prescrittiva si riferisce all’utilizzo della proprietà di un’altra persona senza assumerne la proprietà. La servitù si verifica quando l’immobile viene utilizzato apertamente, in modo chiaramente osservabile, in modo continuativo e senza il permesso del proprietario. Conosciuto anche come uso sfavorevole, il periodo di tempo necessario per stabilire una servitù prescrittiva varia a seconda della località. La legge statale può richiedere da cinque anni a più di 30 anni per creare una servitù prescrittiva.
L’uso aperto e chiaramente osservabile è fondamentale per determinare se esiste una servitù prescrittiva. Una recinzione eretta a diversi metri sopra il confine della proprietà ne è un esempio comune. La servitù prescrittiva può essere stabilita se la recinzione è posta all’aperto, non di nascosto, e chiaramente osservabile da tutti. Questo è comune nelle aree rurali se viene inserita una recinzione senza un sondaggio aggiornato. La recinzione può trovarsi parzialmente sulla proprietà di un proprietario terriero adiacente.
L’uso continuo è un altro ingrediente necessario per determinare se esiste una servitù prescrittiva. L’utilizzo deve essere ininterrotto per un determinato numero di anni. Questo è chiamato uso ostile, non perché derivi dalla rabbia, ma perché è senza il permesso del proprietario. Questo tipo di utilizzo è tecnicamente sconveniente perché è l’invasione illecita, o senza autorizzazione, della proprietà di un’altra persona.
Può esistere una servitù prescrittiva tra individui o membri del pubblico e un singolo proprietario di proprietà. I membri del pubblico in generale possono prendere una scorciatoia sulla proprietà privata per accedere a una spiaggia o a un parco pubblici. Se la scorciatoia è usata apertamente, in modo chiaro e osservabile e senza il permesso del proprietario, può diventare una servitù prescrittiva. L’orologio dell’uso continuo ticchetta anche se la proprietà cambia di mano. Se il proprietario A detiene la proprietà per cinque anni, il proprietario B ha la proprietà per un anno e il proprietario C ha la proprietà per due anni, l’uso continuo ammonterebbe a otto anni.
Se l’attuale proprietario è preoccupato che l’uso della sua proprietà diventi una servitù prescrittiva, potrebbe essere utilizzata una lettera di accordo o un divieto. Al fine di interrompere ogni utilizzo, viene inviata una lettera di divieto di ulteriore utilizzo ai singoli utenti o affissa sulla proprietà. Una lettera di accordo potrebbe consentire l’uso continuato, ma aggiungere limitazioni e clausole per l’interruzione dell’uso.
Sfortunatamente, una servitù prescrittiva non compare nelle ricerche per titolo. Si rivela solo nella pratica. Quando si acquista un pezzo di proprietà, è molto importante che il rilievo e le recinzioni effettive siano allineate. Determina se ci sono segni di uso continuo da parte di qualcuno diverso dal proprietario. L’uso dimostrato della proprietà è importante quanto ciò che è legalmente registrato per iscritto.