I documenti di costruzione includono tutti i piani di costruzione, le specifiche e i documenti di supporto utilizzati durante il completamento di un progetto di costruzione. Questi documenti servono a diversi scopi. In primo luogo, aiutano a tradurre le esigenze del proprietario o dello sviluppatore in un formato costruibile che possa essere universalmente compreso nel settore delle costruzioni. In secondo luogo, consentono al proprietario di mettere a gara il progetto e di ottenere i permessi dalle autorità locali. Forniscono inoltre istruzioni complete all’appaltatore su come dovrebbe essere costruito il progetto.
La creazione di un insieme di documenti inizia con un proprietario o sviluppatore. Questo potrebbe includere un distretto scolastico, una struttura medica, un operatore di un negozio o un’agenzia governativa. Quando uno di questi proprietari ha bisogno di un nuovo edificio, si rivolge a un architetto per iniziare la progettazione. L’architetto redigerà diverse serie di piani di costruzione, che il proprietario modificherà e approverà in ogni fase prima che la progettazione possa continuare. Il set completo finale di piani viene in genere indicato come “documenti di costruzione al 100%” o semplicemente “CD”.
Una serie di documenti completati è composta da due o tre componenti. Il più grande è l’insieme di piani o disegni di edifici, che possono variare da un singolo foglio a centinaia di pagine e includere tutto, dalle planimetrie alle selezioni di finitura. I piani per un progetto di medie dimensioni saranno in genere suddivisi in diverse sezioni. I piani inizieranno con disegni architettonici e prospetti, che sono seguiti da disegni strutturali, meccanici ed elettrici.
Un altro componente comunemente incluso in una serie di documenti di costruzione è il manuale delle specifiche, o “libretto delle specifiche”. Il libro delle specifiche è un manuale di progetto scritto che copre materiali e metodi che dovrebbero essere utilizzati durante la costruzione del progetto. Coloro che sono nuovi nel campo delle costruzioni spesso trascurano il libro delle specifiche e si concentrano esclusivamente sui disegni. Questo è un atto che dovrebbe essere evitato, in quanto il manuale spesso contiene informazioni non presenti sui piani.
Nella maggior parte dei casi, una serie completa di documenti verrà modificata in qualche modo dal proprietario o dall’architetto durante la costruzione del progetto. Le modifiche ufficiali vengono emesse sotto forma di bollettini di modifica, istruzioni supplementari e direttive di modifica. Queste modifiche scritte diventano una parte ufficiale dei documenti e devono essere considerate la terza componente che compone l’insieme.
Una volta che una serie completa di documenti di costruzione è stata emessa dall’architetto e approvata dal proprietario, è pronta per l’offerta. Il proprietario presenterà i disegni agli appaltatori interessati, che valuteranno quindi il costo per completare il lavoro. Nella maggior parte dei casi, il progetto viene aggiudicato all’offerente più basso, anche se a volte anche la pianificazione o le relazioni possono avere un impatto.