Le leggi sulla preclusione variano da paese a paese e persino da stato a stato all’interno di un paese. In generale, le leggi sulla preclusione riguardano situazioni in cui un proprietario di un immobile è inadempiente nel pagamento del mutuo o delle tasse. Lo scopo delle leggi sulla preclusione è garantire che il processo di sottrazione della proprietà agli attuali residenti si svolga in modo ordinato e legale.
Le leggi relative all’acquisto di proprietà possono variare da giurisdizione a giurisdizione. In molti paesi, come la maggior parte dei paesi dell’America centrale, un acquirente deve avere i fondi per acquistare una casa poiché i finanziamenti bancari e i mutui non sono comuni. In altre aree del mondo, come gli Stati Uniti e molti paesi europei, la maggior parte degli acquirenti di casa acquista una casa ottenendo un mutuo. L’importo preso in prestito dall’acquirente deve poi essere rimborsato in rate mensili. Quando un mutuatario è in ritardo sui pagamenti mensili, alla fine sarà considerato inadempiente, momento in cui il mutuante può avviare una procedura di preclusione.
Oltre all’inadempimento di un mutuo, il mancato pagamento delle imposte sugli immobili può innescare procedimenti di preclusione da parte dell’autorità fiscale statale o locale. I privilegi fiscali, infatti, hanno generalmente la precedenza su tutte le altre pretese sulla proprietà. Indipendentemente dal motivo, la maggior parte delle giurisdizioni ha leggi di preclusione molto specifiche che dettano quando il procedimento può essere avviato, quali diritti ha il proprietario della proprietà e cosa succede alla proprietà dopo la preclusione, tra le altre cose.
All’interno degli Stati Uniti, ogni stato ha le proprie leggi di preclusione; tuttavia, alcuni dei diritti e delle procedure fondamentali sono universali tra gli stati. L’avviso adeguato al proprietario della casa è sempre incluso nelle leggi di preclusione dello stato. Lo scopo della notifica è garantire che il proprietario della casa sia a conoscenza dei procedimenti legali e abbia l’opportunità di rimediare all’inadempienza o difendere la causa di preclusione.
Oltre all’avviso, i tempi e se il proprietario della proprietà ha o meno diritto al riscatto sono comunemente definiti negli statuti statali di preclusione. Al fine di consentire ai proprietari di abitazione il tempo di curare l’inadempienza o difendere la causa, la maggior parte degli stati richiede che passi un certo periodo di tempo prima che la preclusione possa essere finalizzata. Sulla stessa linea, molti stati consentono ai proprietari di case il diritto di riscattare la proprietà anche dopo che la preclusione è definitiva. Se esiste un diritto al riscatto, sarà trovato all’interno delle leggi di preclusione della giurisdizione.
Una volta che una proprietà è stata legalmente pignorata, di solito viene messa in vendita all’asta o all’asta dello sceriffo. Le procedure per la quotazione e la vendita della proprietà si possono trovare anche negli statuti di preclusione. In alcuni casi, il proprietario di un immobile ha tempo fino al giorno della vendita per riscattare l’immobile pagando le tasse dovute o anticipando le rate del mutuo.