Loan-to-value (LTV) è un rapporto che descrive il rapporto di un importo del prestito con il valore di una proprietà. Tale rapporto si ottiene dividendo l’importo del mutuo per il prezzo di vendita dell’immobile o per il valore di stima dell’immobile. Viene utilizzato il minore dei due importi.
LTV è uno dei tanti fattori utilizzati dai finanziatori nel determinare se approvare o meno un mutuo. LTV è espresso in percentuale. Ad esempio, un prestito di $ 50,000 su una casa da $ 100,000 ha un LTV del 50 percento. Si può dire che un mutuo ha un LTV elevato quando l’importo del denaro prestato è elevato rispetto all’acconto del mutuatario o al capitale detenuto nella proprietà. Ad esempio, se un mutuatario fornisce un acconto del cinque percento e l’importo ipotecato è il 95 percento del prezzo di vendita, si considera che il prestito abbia un LTV elevato.
I finanziatori in genere considerano i prestiti con LTV elevati come più rischiosi di quelli in cui i mutuatari offrono acconti più consistenti o hanno maggiori quantità di capitale. Dal punto di vista di un prestatore, un mutuatario con meno soldi investiti in una casa ha meno da perdere in caso di inadempienza su un prestito rispetto a un individuo che ha dato un anticipo maggiore o che ha una quota significativa in una proprietà. Spesso, i finanziatori richiedono ai mutuatari di prestiti con LTV elevati di ottenere un’assicurazione ipotecaria. Questo tipo di assicurazione aiuta a proteggere gli interessi del creditore se il mutuatario è inadempiente sul prestito.
Quando il mutuatario di un prestito LTV elevato deve acquistare un’assicurazione ipotecaria, il costo totale dell’ipoteca viene aumentato. I prestiti LTV elevati spesso comportano anche tassi di interesse più elevati. In alcuni casi, i mutuatari possono trovare più difficile qualificarsi per prestiti con LTV elevato rispetto a prestiti con LTV inferiore.
Una perizia può svolgere un ruolo importante in qualsiasi tipo di mutuo ipotecario. Con un prestito LTV elevato, il valore di perizia è particolarmente importante, in quanto può mettere a rischio l’operazione. Ad esempio, se un acquirente ha un acconto del cinque percento su una casa da 200,000 dollari, ha bisogno di un prestito per un importo di 190,000 dollari. Se un prestatore accetta di fornire un prestito per il 95 percento del valore stimato e la stima della proprietà arriva a soli $ 195,000, l’importo del prestito sarebbe di soli $ 185,250. Sono 4,750 dollari in meno di quanto il mutuatario ha bisogno per chiudere la proprietà.
Se una proprietà viene valutata per un importo inferiore all’importo del prestito di cui l’acquirente ha bisogno, l’intero acquisto dell’immobile potrebbe andare in pezzi. A volte, tuttavia, un mutuatario può essere in grado di trasferire la transazione a un prestatore diverso e più indulgente in tempo per evitare che l’affare fallisca. L’utilizzo di un broker ipotecario può facilitare il passaggio a un nuovo prestatore, poiché i broker in genere hanno numerosi contatti con i prestatori e spesso possono aiutare i mutuatari a cambiare istituto di credito abbastanza rapidamente.
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