Eine lebenslange Obergrenze ist der garantierte Höchstzinssatz, den ein Kreditgeber für eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) während der Laufzeit des Darlehens berechnen kann. Der Zinssatz eines ARM schwankt basierend auf einer Benchmark. Manchmal schwankt der Zinssatz so häufig wie jeden Monat. Um den Kreditnehmern zu versichern, dass der Zinssatz ihrer Kredite niemals einen bestimmten Zinssatz überschreitet, legt der Kreditgeber eine Obergrenze fest, die dem festen Kreditzins zuzüglich eines bestimmten maximalen Prozentsatzes entspricht.
Kreditgeber gestalten auf dem Wohnimmobilienmarkt unterschiedliche Kreditprodukte, um den Bedürfnissen der Kreditnehmer gerecht zu werden. Zwei der wichtigsten Arten von Hypothekenprodukten sind Pauschalhypotheken und ARMs. Pauschalhypotheken bieten dem Kreditnehmer einen einheitlichen Zinssatz, der für die Laufzeit des Darlehens gilt, das 15 oder 30 Jahre betragen kann. Diese Art von Darlehen gibt dem Kreditnehmer Sicherheit in Bezug auf seine regelmäßigen Kreditzahlungen, kann aber auch ein Albatros sein, wenn in späteren Jahren Hypotheken mit niedrigeren Zinsen verfügbar werden.
Um den Kreditnehmer vor möglichen Zinssenkungen zu schützen, kann er stattdessen einen ARM abschließen. Ein ARM verwendet einen variablen Zinssatz, der an eine Benchmark gebunden ist, die mit den wirtschaftlichen Bedingungen in dem Land, in dem das Darlehen vergeben wird, steigt und fällt. Die Kreditbedingungen bezeichnen einen beliebten ARM-Benchmark und einen festen Prozentsatz, der zum Benchmark-Prozentsatz hinzugefügt wird, um jederzeit den tatsächlichen Zinssatz für den ARM zu ermitteln. In der Praxis kann der Benchmark beispielsweise zwischen zwei und drei Prozent schwanken, während der Festzins des ARM auf vier Prozent festgelegt werden könnte. Dieses Szenario würde zu einem schwankenden Zinssatz des Kredits zwischen sechs und sieben Prozent führen.
Die Art und Weise, wie der Kreditgeber den Kreditnehmer vor einer volatilen Benchmark schützt, besteht darin, eine lebenslange Obergrenze festzulegen. Diese Obergrenze fungiert als harter Höchstzinssatz, der auf das Darlehen erhoben werden kann. Die Lifetime-Obergrenze wird zum ARM-Satz hinzugefügt, um den Höchstsatz zu bestimmen. Wenn der ARM-Satz vier Prozent beträgt und die Laufzeitbegrenzung fünf Prozent beträgt, dürfen die Zinsen für das Darlehen neun Prozent nicht überschreiten, egal wie hoch die Benchmark ist. Als praktisches Beispiel: Wenn die Benchmark für einen ARM mit einem Zinssatz von 6 % und einer lebenslangen Obergrenze von 4 % auf 5 % steigen würde, würde der Kreditgeber dem Kreditnehmer maximal 9 % Zinsen berechnen können, obwohl die Benchmark tatsächlich erhöht den schwankenden Zinssatz auf 10 %.
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