Die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter kann manchmal etwas kompliziert werden. Normalerweise bieten die Bedingungen eines schriftlichen Mietvertrags Rechtsschutz für beide Seiten, aber in der Realität ist ein Blatt Papier nicht immer das letzte Wort. Manche Vermieter können eine Immobilie so unbewohnbar machen, dass die Mieter sich verpflichtet fühlen, vor Ablauf des Mietverhältnisses auszuziehen. Der Einsatz solcher Taktiken, um unerwünschte Mieter illegal oder zumindest unethisch zu vertreiben, wird als konstruktive Räumung bezeichnet.
Konstruktive Räumung ist eigentlich die rechtliche Entscheidung, die nach dem Auftreten einer beleidigenden Situation getroffen wird. Beispiel: Ein Mieter unterschreibt einen 12-monatigen Mietvertrag für ein Ein-Zimmer-Haus. Er darf neun Monate lang treu seine Miete an den Vermieter zahlen. Was der Mieter möglicherweise nicht weiß, ist, dass der Vermieter das Haus und die Immobilie nun mit erheblichem Gewinn an einen gewerblichen Bauträger verkaufen möchte. Gemäß den Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrags hat der Mieter das Recht, dieses Haus für mindestens 12 Monate zu nutzen. Was während des zehnten Monats passiert, kann bestimmen, ob tatsächlich eine konstruktive Räumung stattgefunden hat oder nicht.
Während des zehnten Monats des Mietvertrags beauftragt der Vermieter eine Firma, die Einfahrt des gemieteten Hauses aufzureißen und den Mieter zu zwingen, auf der Straße zu parken. Obwohl dies eine Unannehmlichkeit sein kann, gilt das Haus selbst immer noch als bewohnbar. Wenn der Vermieter jedoch beschließt, die Wasserversorgung zu unterbrechen oder eine Heizungsreparatur zu verweigern, kann der Mieter beginnen, rechtliche Einflussmöglichkeiten gegen den Vermieter zu haben. Er hat den Vermieter auf das Problem hinzuweisen und eine angemessene Zeit für die notwendigen Reparaturen einzuräumen.
Wenn genügend Zeit verstrichen ist und das Wasser oder die Heizung nicht wiederhergestellt wird, kann der Mieter legal ausziehen und den Rest der Miete nicht bezahlen. Indem der Vermieter das Haus unbewohnbar macht, hat der Vermieter den Mieter effektiv „geräumt“, ohne die richtigen rechtlichen Wege zu beschreiten. Dies sollte als konstruktive Räumung betrachtet werden, obwohl ein Richter oder Mediator dieses Urteil möglicherweise in einem späteren Gerichtsverfahren fällen muss. In diesem konkreten Fall wäre es weniger wahrscheinlich, dass der Vermieter den ehemaligen Mieter wegen Vertragsbruchs verklagt, da der Vermieter noch vom Verkauf der Immobilie profitieren könnte.
Die konstruktive Räumung gilt als illegale Taktik, da der Vermieter seinen Mietern bewusst unmenschliche Verhältnisse schafft. Andere Verstöße gegen den Mietvertrag können ebenfalls als konstruktive Räumung ausgelegt werden, wie z. Manchmal kann eine Sammlung von kleineren Verstößen als Ganzes als konstruktive Räumung betrachtet werden.
Ein wichtiges Element beim Versuch, eine konstruktive Räumung geltend zu machen, ist die Dokumentation. Ein Mieter muss die Räumlichkeiten räumen, bevor er gegen den Vermieter eine konstruktive Räumungsklage einreichen kann. Vor der Abreise sollte der Mieter jedoch Foto- oder Videoaufnahmen von der Immobilie zum Zeitpunkt des Leerstands machen. Fachleute können auch beauftragt werden, die Räumlichkeiten auf Hinweise auf gefährliche Lebensbedingungen zu untersuchen. Umwelttests können auch durchgeführt werden, um Biogefährdungen nachzuweisen. Bei vielen Vermieter-Mieter-Streitigkeiten muss ein Richter oder Mediator davon überzeugt werden, dass tatsächlich eine konstruktive Räumung stattgefunden hat.