Die umgekehrte Amortisation – im Kreditgeschäft auch negative Amortisation genannt – ist ein Konzept, bei dem die Kreditamortisation rückwärts erfolgt. Bei einem normalen Kredit, beispielsweise einer Hypothek, müssen Kreditnehmer jeden Monat einen bestimmten Kapitalbetrag zuzüglich Zinsen zurückzahlen. Die Zinsen für diese Kredite sind anfangs recht hoch, oft mehrere hundert Dollar im Vergleich zu nur wenigen hundert Dollar an Kapitalrückzahlung. Die umgekehrte Amortisation berechnet zu Beginn des Darlehens niedrigere Zinsbeträge und steigt dann, wenn der Darlehensnehmer Zahlungen leistet. Ein sehr häufiges Darlehen, das auf diese Weise funktioniert, ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz, obwohl einige Arten von umgekehrten Hypotheken auch auf diese Weise funktionieren können.
Der Zweck der umgekehrten Amortisation besteht darin, den Kreditnehmern niedrige vorzeitige Zahlungen zu ermöglichen, wodurch sie sich den Kredit leichter leisten können. Im weiteren Verlauf des Darlehens erwartet der Kreditnehmer voraussichtlich steigende Einnahmen, um die steigenden Tilgungs- und Zinszahlungen auszugleichen. Beispielsweise können Geschäftskredite auf diese Weise mit Ballonzahlungen funktionieren. Die Anfangszahlungen sind für neue Unternehmen gering, da diese Unternehmen in der Regel nicht über ausreichend Cashflow für große Kreditzahlungen verfügen. Nach drei bis fünf Jahren kommt eine große Ballonzahlung, von der ein großer Teil in die Zinsen fließt, was die geringen Zahlungen in den ersten Jahren des Darlehens ausgleicht.
Hypotheken für Eigenheime sind die andere Kreditart, bei der die umgekehrte Amortisation vorherrscht. Hier können die Hypotheken unter dem Namen Variable Rate Mortgage (ARMs) geführt werden, was bedeutet, dass das Darlehen mit einem niedrigen Zinssatz beginnt und dann in bestimmten Abständen erhöht wird. Zum Beispiel zeigt ein 5/1 ARM eine potenzielle jährliche prozentuale Erhöhung des Kreditzinssatzes nach fünf Jahren an. Dieses Hypothekendarlehen führt zu einer umgekehrten Amortisation, da die Zinssätze fast immer steigen, wodurch das Darlehen teurer wird. ARMs sind auch gefährliche Kredite, da die Zahlungen steigen und Kreditnehmer möglicherweise nicht mithalten können.
Die meisten Kreditgeber stellen eine Art Amortisationsdiagramm oder einen anderen Zeitplan zur Verfügung, um die Auswirkungen der umgekehrten Amortisation zu erklären. Ein sicheres Verständnis ist erforderlich, da diese Kredite am Ende viel teurer sein können als herkömmliche Kredite, was zu niedrigeren Zahlungen zu Beginn der Kreditlaufzeit führt. Darüber hinaus sind Informationen für diejenigen Personen erforderlich, die nicht planen, den Kredit für die gesamte Kreditlaufzeit zu erhalten. Kreditnehmer können versuchen, die umgekehrte Amortisation zu nutzen, indem sie das Darlehen tilgen oder die Immobilie innerhalb der anfänglichen ARM-Periode verkaufen. Im Wesentlichen ist dies eine geldsparende Technik, wenn Sie Geld von Kreditgebern leihen.
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