La relación entre el propietario y el inquilino puede complicarse un poco a veces. Por lo general, los términos de un contrato de arrendamiento por escrito brindan protección legal para ambas partes, pero en el mundo real, una hoja de papel no siempre es la última palabra. Algunos propietarios pueden hacer que una propiedad sea tan inhabitable que los inquilinos sientan la fuerte obligación de mudarse antes de que finalice el contrato de arrendamiento. El uso de tales tácticas para expulsar ilegalmente, o al menos sin ética, a los inquilinos no deseados se llama desalojo constructivo.
El desalojo constructivo es en realidad la determinación legal que se toma después de que ha ocurrido una situación ofensiva. Por ejemplo, un inquilino firma un contrato de arrendamiento de 12 meses para una casa de un dormitorio. Puede pagar el alquiler al propietario fielmente durante nueve meses. Lo que quizás el inquilino no sepa es que el propietario ahora quiere vender la casa y la propiedad a un desarrollador comercial para obtener una ganancia significativa. Según los términos del contrato de arrendamiento original, el inquilino tiene derecho a disfrutar del uso de esa casa durante al menos 12 meses. Lo que suceda durante el décimo mes puede determinar si se ha producido o no un desalojo constructivo.
Durante el décimo mes del contrato de arrendamiento, el arrendador contrata a una empresa para arrancar el camino de entrada de la casa alquilada, lo que obliga al inquilino a estacionar en la calle. Si bien esto puede ser un inconveniente, la casa en sí todavía se considera habitable. Sin embargo, si el propietario decide cortar el suministro de agua o rehusarse a arreglar un calentador, entonces el inquilino puede comenzar a tener alguna influencia legal contra el propietario. Debe señalar el problema al propietario y proporcionar un tiempo razonable para las reparaciones necesarias.
Si transcurre el tiempo suficiente y no se restablece el agua o la calefacción, el inquilino puede mudarse legalmente y no pagar el resto del alquiler. Al convertir la casa en inhabitable, el arrendador efectivamente ha ‘desalojado’ al inquilino sin pasar por los canales legales adecuados. Esto debe considerarse un desalojo constructivo, aunque es posible que un juez o mediador tenga que emitir ese juicio en un procedimiento legal posterior. En este caso específico, es menos probable que el propietario demande al antiguo inquilino por incumplimiento de contrato, ya que el propietario aún podría beneficiarse de la venta de la propiedad.
El desalojo constructivo se considera una táctica ilegal, ya que el propietario crea deliberadamente condiciones infrahumanas para sus inquilinos. Otras violaciones del contrato de arrendamiento también pueden interpretarse como un desalojo constructivo, como no proporcionar un aviso de 24 horas antes de ingresar al apartamento del inquilino. A veces, una colección de infracciones menores puede considerarse un desalojo constructivo cuando se considera en su conjunto.
Un elemento importante al intentar reclamar un desalojo constructivo es la documentación. Un inquilino debe desalojar las instalaciones antes de presentar un reclamo de desalojo constructivo contra el propietario. Sin embargo, antes de irse, el inquilino debe tomar fotografías o videos de la propiedad tal como se veía en el momento de la vacante. También se pueden contratar profesionales para inspeccionar las instalaciones en busca de evidencia de condiciones de vida peligrosas. También se pueden realizar pruebas ambientales para demostrar cualquier riesgo biológico. En muchas disputas entre propietarios e inquilinos, un juez o mediador debe estar convencido de que efectivamente se ha producido un desalojo constructivo.