La zonificación se refiere a una práctica común en la planificación urbana, en la que se desarrolla un plan maestro para decidir cómo se debe utilizar mejor la tierra. El plan maestro divide una región en varias «zonas», dictando qué tipo de cosas se pueden construir en estas zonas y qué tipo de negocios son aceptables. Las leyes de zonificación pueden volverse extremadamente complejas, y muchas personas que estén considerando la compra de tierras deberían consultar a un abogado sobre las leyes vigentes de uso de tierras, para asegurarse de que podrán usar sus tierras como deseen.
Estas leyes cumplen varias funciones. Para empezar, protegen las empresas y residencias existentes. Por ejemplo, en una región sin leyes de zonificación, una empresa podría construir una fábrica en medio de una zona residencial, lo que podría afectar la calidad de vida de los residentes. Las leyes garantizan que el uso de la tierra sea consistente dentro de una región específica y que los usos conflictivos, como la industria pesada y la vivienda residencial, se mantengan separados entre sí para la conveniencia de todos.
Muchas ciudades también utilizan leyes de zonificación para proteger su apariencia. Por ejemplo, una ley podría restringir la construcción en un área a menos de un número determinado de pisos, o podría bloquear la construcción de complejos de apartamentos dentro de un vecindario en particular. Las leyes también se utilizan para garantizar que los vecinos no se infrinjan entre sí con nuevas construcciones; por ejemplo, la mayoría requiere que la huella de una nueva estructura sea significativamente más pequeña que el lote en el que está construida, asegurando que la gente, por ejemplo, no construya casas que bloqueen la vista de los vecinos.
Las ciudades también pueden utilizar estas leyes para promover industrias específicas. Por ejemplo, una ciudad podría abrir una zona de industria ligera para alentar a las empresas a migrar o, en un área rural, podría crearse una zona agrícola distinta para alentar a las personas a continuar cultivando en lugar de construir desarrollos de viviendas o convertir sus granjas para uso industrial. . Esencialmente, este proceso ayuda a controlar el desarrollo, idealmente con el objetivo de hacerlo sostenible, agradable y no controvertido, aunque estos objetivos no siempre se cumplen.
Históricamente, las leyes de zonificación también se utilizaron con el propósito de discriminación racial, étnica, religiosa o de clase. Muchas naciones han eliminado esas leyes de sus libros porque ya no son legales y, ocasionalmente, una puede ser impugnada en la corte con el argumento de que discrimina injustamente. Las leyes también enfrentan desafíos legales en lugares como los Estados Unidos, donde algunas personas argumentan que se acercan peligrosamente a la “apropiación”, una práctica prohibida por la declaración de derechos.
Es posible cambiar la zona de un área. Por ejemplo, a principios del siglo XXI, el concepto de distritos de uso mixto con usos residenciales y comerciales se hizo bastante popular. Muchas ciudades se embarcaron en campañas de rezonificación, etiquetando los distritos resultantes como áreas de “uso mixto” o “vivienda / trabajo” y promoviéndolos como socialmente progresistas. Este proceso puede ser muy complejo y, a menudo, se prolonga durante años mientras las personas debaten sobre el impacto final de la decisión.