Una evaluaci?n de sitio ambiental (ESA) de fase 2 es un proceso ordenado por el gobierno de EE. UU. Para probar terrenos comerciales y mejoras para determinar el nivel de contaminaci?n ambiental. Se lleva a cabo despu?s de que una fase 1 de la ESA haya determinado que es probable que exista contaminaci?n. El proceso de evaluaci?n ayuda a establecer la responsabilidad para los compradores que buscan comprar la propiedad y para determinar los costos de limpieza.
La contaminaci?n ambiental de los bienes inmuebles se produce cuando se filtran productos qu?micos peligrosos o petr?leo al suelo o se utilizan materiales peligrosos en la construcci?n de mejoras. Esto puede suceder cuando una propiedad est? demasiado cerca de una instalaci?n de fabricaci?n que arroja productos qu?micos en el r?o local, por ejemplo. Los materiales de construcci?n a menudo contienen contaminantes como resultado de los cambios en los est?ndares industriales que en un momento aprobaron el uso de ciertas sustancias solo para descubrir que son peligrosas para los humanos con el tiempo, como el asbesto y la pintura con plomo.
El gobierno de los Estados Unidos estableci? normas estrictas de responsabilidad para los compradores de bienes ra?ces comerciales, haciendo que cualquier comprador sea responsable de la limpieza de la propiedad contaminada una vez que se realiza la compra. Esta responsabilidad se aplica independientemente de cu?ndo se produjo la contaminaci?n, qui?n fue el responsable del problema o si el comprador estaba al tanto o no del problema antes de completar la venta. La ?nica excepci?n es si el comprador puede probar que realiz? una investigaci?n diligente de la propiedad para determinar la contaminaci?n. Si su diligencia debida no levant? se?ales de alerta, se lo considera un «comprador inocente» y no es responsable de la limpieza.
Los compradores satisfacen los requisitos de diligencia debida al ordenar un ESA en la propiedad. Un ESA tiene tres fases. La primera fase es de investigaci?n. Busca en la historia de la propiedad y el ?rea circundante signos de impactos ambientales, como la proximidad de las instalaciones de fabricaci?n, los incidentes ambientales hist?ricos y los usos comunes de los materiales de construcci?n para la antig?edad de la propiedad. Se ordena una evaluaci?n del sitio ambiental de fase 2 si la investigaci?n revela alg?n problema.
Una evaluaci?n del sitio ambiental de fase 2 es la fase de prueba. El investigador toma muestras del suelo, las aguas subterr?neas y las aguas superficiales, y las analiza en busca de petr?leo, metales pesados, pesticidas y solventes. Tambi?n toma muestras de los materiales de construcci?n utilizados en las mejoras y prueba la calidad del aire interior. El proceso busca pintura con plomo, rad?n, mercurio, asbesto, moho y hongos.
La Sociedad Estadounidense para Pruebas y Materiales (ASTM) establece los est?ndares para una evaluaci?n del sitio ambiental de fase 2. Se contrata a un consultor para llevar a cabo la investigaci?n y proporciona al comprador un informe escrito. T?picamente, el informe establece el tipo de contaminaci?n involucrada y el nivel de exposici?n, as? como tambi?n proporciona una opini?n profesional sobre las medidas correctivas que se deben tomar para limpiar la propiedad. Esta es una parte indispensable del proceso para un comprador y le permite determinar los costos asociados con la limpieza ordenada por el gobierno si decide continuar con la venta.
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