Afin de calculer la dépréciation des immeubles de placement, il est important de connaître la classification de la durée de vie utile de ces biens. L’amortissement est une mesure de la baisse de valeur d’un actif au fil du temps en raison de son utilisation ou de sa détérioration. À des fins fiscales, la durée de vie utile des actifs peut être trouvée dans les plans d’amortissement imprimés par les autorités fiscales gouvernementales. Aux États-Unis, cette autorité est l’Internal Revenue Service (IRS).
Le calcul de la dépréciation des immeubles de placement permet un avantage fiscal que l’investisseur immobilier peut réclamer sur ses revenus de placement. Le montant réel qui peut être réclamé dépendra du montant payé pour la propriété, du type de propriété et de la méthode d’amortissement utilisée. Un investisseur ne peut pas déduire la totalité du coût de la propriété dans l’année de l’achat. Étant donné que le bien sera utile sur plusieurs années, et donc produira des revenus dans le temps, le coût est étalé sur cette même période.
Aux États-Unis, la plupart des amortissements des entreprises sont calculés à l’aide du système modifié de recouvrement accéléré des coûts, également connu sous le nom de MACRS. L’IRS fournit des informations concernant la classe de récupération d’une propriété et la période de récupération, ou la durée de vie utile, et les méthodes d’amortissement admissibles. Les immeubles locatifs résidentiels et les structures commerciales sont deux principales catégories d’amortissement. Les durées d’amortissement des immeubles de placement pour les immeubles locatifs résidentiels sont de 27.5 ans et la période pour les immeubles commerciaux est de 39 ans.
Dans le système MACRS, la seule méthode d’amortissement qui peut être utilisée pour les immeubles locatifs résidentiels ou les immeubles commerciaux est l’amortissement linéaire. Cela signifie que l’amortissement total admissible des immeubles de placement, ou le coût d’investissement, sera divisé également sur la durée d’imposition de l’actif. La base ou le montant investi dans l’actif est le coût de l’immeuble de placement plus les frais de règlement, tels que les frais de résumé, les frais d’enregistrement et l’assurance titres.
La propriété doit être utilisée dans une entreprise ou une activité génératrice de revenus pour que l’amortissement soit autorisé. Comme l’amortissement des immeubles de placement est réclamé chaque année, la base, ou la valeur, de l’actif diminue du montant de l’amortissement annuel autorisé. Cela est vrai chaque année de la vie de l’actif, que le contribuable réclame ou non le plein montant autorisé.
Lors du calcul de l’amortissement des immeubles de placement, seul le coût d’investissement applicable aux immeubles peut être amorti, et non le coût du terrain sur lequel les immeubles sont situés. Les terrains ne peuvent pas être amortis parce qu’ils ne s’épuisent pas ou ne s’usent pas comme le font les structures ou autres actifs. Cependant, les coûts de préparation du terrain, tels que l’aménagement paysager, peuvent être amortis s’ils sont associés à des biens amortissables et une durée de vie pour eux peut être déterminée.