Aux États-Unis, lorsqu’un bien immobilier est acheté avec de l’argent emprunté — c’est-à-dire une hypothèque — le prêteur hypothécaire prendra des dispositions avec l’emprunteur non seulement pour le remboursement périodique du principal et des intérêts dus sur le prêt hypothécaire, mais exiger qu’un compte séquestre soit établi pour détenir les contributions mensuelles de l’emprunteur pour le paiement futur des primes d’assurance contre les risques et des taxes foncières. Dans de nombreux cas, ces montants peuvent être substantiels – dans certains cas, jusqu’à 10,000 XNUMX dollars américains (USD) par an. Les emprunteurs veulent souvent savoir s’ils peuvent gagner des intérêts sur les comptes séquestres. Il n’y a cependant pas de réponse claire à cette question.
Aux États-Unis, 14 États exigent que les prêteurs hypothécaires paient des intérêts sur les comptes séquestres sous certaines conditions, et les emprunteurs qui remplissent ces conditions dans ces États n’ont pas à se préoccuper de cette question. Dans certains de ces États, la loi spécifie les taux d’intérêt minimaux payables sur ces comptes, et lorsque les taux d’intérêt en vigueur sont bas, les taux d’intérêt des comptes séquestres peuvent en fait être plus élevés que ceux disponibles pour les comptes d’épargne et du marché monétaire.
Les 36 autres États, cependant, n’obligent pas les prêteurs à payer des intérêts sur les comptes séquestres. Les emprunteurs peuvent gagner des intérêts sur les fonds séquestres, mais la seule façon de le faire est de fermer leurs comptes séquestres et de payer eux-mêmes les impôts fonciers et les primes d’assurance lorsqu’ils sont dus. La plupart des prêteurs hypothécaires permettront aux emprunteurs de fermer des comptes séquestres et de payer leurs propres factures d’assurance et d’impôts lorsque leurs capitaux propres, c’est-à-dire la différence entre la valeur de la propriété et le solde impayé de l’hypothèque, représentent au moins 20 % de la valeur de la propriété et de leurs prêts. avez au moins un an sans aucun retard de paiement au cours des 12 mois précédents. Certains prêteurs auront des exigences supplémentaires et peuvent également exiger des emprunteurs qu’ils paient des frais pour fermer un compte séquestre.
Ainsi, comme il y aura généralement des coûts supplémentaires imposés aux emprunteurs pour clôturer leurs comptes séquestres, les emprunteurs devraient déterminer combien de temps il faudra pour atteindre le seuil de rentabilité, c’est-à-dire combien de mois ou d’années il faudra pour les intérêts gagnés sur le type séquestre. fonds pour surpasser le montant perdu pour les frais du prêteur. Il n’est peut-être pas prudent sur le plan financier, par exemple, d’assumer la responsabilité de maintenir les fonds séquentiels dans son propre compte si l’emprunteur envisage de vendre la propriété avant ce seuil de rentabilité.
Un emprunteur qui remplit les conditions et décide de fermer un compte séquestre doit ouvrir un compte réel – généralement un compte d’épargne ou un compte du marché monétaire, ou des certificats de dépôt à court terme (CD), dans une banque ou une coopérative de crédit – dans lequel pour stocker des fonds avant de les verser à l’autorité fiscale ou à la compagnie d’assurance. À ce stade, il est également prudent d’explorer la possibilité de remises ou de crédits qui pourraient être disponibles dans l’un ou l’autre, et d’en profiter. Un avantage offert aux emprunteurs avec des cartes de crédit qui paient des récompenses sur les montants dépensés est qu’ils peuvent facturer leurs factures d’assurance et d’impôts sur ces cartes. En supposant qu’ils paient ensuite immédiatement la société de carte de crédit, ils ont l’avantage supplémentaire des récompenses liées à l’utilisation de la carte de crédit.
Il y a des avantages à assumer la responsabilité de payer soi-même ses primes d’assurance et ses impôts fonciers, plutôt que de supposer que le prêteur hypothécaire paiera correctement ces factures. Le premier d’entre eux est la connaissance absolue que les factures sont payées et que les fonds sont correctement comptabilisés; les problèmes avec les comptes séquestres sont l’une des principales plaintes que les propriétaires américains ont avec leurs prêteurs hypothécaires. De plus, un avantage caché de payer ses propres primes d’assurance et taxes foncières est que lorsque l’hypothèque a été remboursée, il n’y a aucune difficulté à transférer la responsabilité de ces paiements du prêteur. Dans certains cas, les propriétaires dont les prêts hypothécaires étaient retirés n’avaient pas l’habitude de payer les primes d’assurance habitation et ne les payaient pas, et les compagnies d’assurance ont annulé les polices pour non-paiement de primes.