Les dérivés hypothécaires sont un type d’instrument d’investissement financier qui dépend de la valeur sous-jacente des hypothèques immobilières. Les investisseurs achètent et vendent des actions de ces dérivés, qui partagent de nombreuses caractéristiques avec les actions traditionnelles et les fonds communs de placement. Si les investissements dans des produits dérivés peuvent aider les entreprises à atténuer les risques, ils peuvent également entraîner des pertes financières substantielles. Les dérivés hypothécaires basés sur les prêts subprime ont largement contribué à la récession et à la crise hypothécaire aux États-Unis (É.-U.) au début du XXIe siècle.
Le marché des dérivés de crédit représente une grande partie du marché financier mondial, et les dérivés hypothécaires ne représentent qu’une petite partie de ce marché du crédit. Chaque groupe de dérivés hypothécaires représente un grand nombre de prêts hypothécaires et peut comprendre des centaines, voire des milliers de prêts hypothécaires individuels. En regroupant les prêts de cette manière, les banques aident à offrir des possibilités d’accession à la propriété à un plus grand nombre de personnes tout en réduisant leur propre risque de perte financière si les acheteurs ne remplissent pas leurs obligations de paiement.
Lorsque les particuliers souhaitent obtenir un prêt immobilier, ils rencontrent une banque ou un prêteur pour demander un prêt hypothécaire. Les banques prêtent l’argent à l’individu, puis vendent essentiellement les prêts à des sociétés d’investissement ou de produits dérivés. La banque paie à l’entreprise des frais pour ce service et, en retour, l’entreprise de dérivés accepte de prendre la responsabilité de s’assurer que la banque reçoit le paiement du prêt. Les banques perdent une grande partie de la récompense potentielle associée à ces prêts, mais se libèrent également de beaucoup de risques. Au lieu de cela, les avantages et les risques potentiels sont absorbés par l’entreprise d’investissement.
Les entreprises d’investissement effectuent des calculs complexes pour les aider à décider d’accepter ou non des groupes spécifiques de dérivés hypothécaires. Ils analysent les prêts hypothécaires en fonction de la valeur des maisons, du taux d’intérêt et de la probabilité que chaque propriétaire fasse défaut. Si la perte attendue est inférieure à la récompense attendue, l’entreprise décidera d’accepter les dérivés. Dans ce cas, l’entreprise d’investissement et ses investisseurs pourraient réaliser des bénéfices importants si tous les propriétaires effectuent les paiements comme convenu, ou si la valeur des propriétés augmente. Ces entreprises peuvent également perdre de l’argent si les propriétaires font défaut sur les prêts ou si la valeur des propriétés diminue.
Bon nombre des problèmes associés aux dérivés hypothécaires impliquent des prêts hypothécaires à risque ou des prêts consentis à des acheteurs dont le crédit est médiocre. Dans un effort pour atteindre des objectifs ambitieux de profit et de croissance, certaines banques peuvent accorder des prêts hypothécaires à des emprunteurs qui sont peu susceptibles de les rembourser. Cela peut inclure les personnes dont les revenus ne sont pas vérifiés, celles qui achètent des maisons à des prix gonflés sans capitaux propres, ou les acheteurs qui ont de faibles antécédents de remboursement des prêts qu’ils contractent. Lorsque cela se produit, les produits dérivés et les entreprises d’investissement perdent de l’argent. Pendant une récession ou une autre crise économique, de nombreux propriétaires pourraient faire défaut sur leurs prêts, entraînant une perte financière importante pour les banques, les entreprises d’investissement et les propriétaires.