Un facteur clé pour décider de refinancer une maison est de savoir si le nouveau taux d’intérêt réduira la valeur de l’hypothèque d’un montant suffisant pour récupérer les frais de clôture du refinancement. Les frais de clôture du prêt se composent d’un assortiment de frais et d’autres dépenses que les emprunteurs doivent payer pour obtenir une nouvelle hypothèque. Ces frais varient généralement de 2 à 3% du montant du prêt. Les frais de clôture peuvent être regroupés en quatre catégories: les frais de prêteur, les frais de tiers, prépayés et séquestres, et les frais et taxes gouvernementaux.
Les frais les plus courants que les prêteurs imposeront aux emprunteurs sont les frais de dossier, les frais de montage de prêt et les points de remise. Pour couvrir leurs frais administratifs, la plupart des prêteurs facturent des frais de dossier aux emprunteurs. Les frais de montage du prêt sont généralement l’un des frais de clôture de refinancement les plus importants. Il est calculé en pourcentage du montant du prêt et se situe généralement autour de 1 à 2%, voire plus. Si les frais de montage du prêt sont inférieurs à 1%, le prêteur compensera généralement le montant inférieur en facturant à l’emprunteur des frais plus élevés dans d’autres domaines, voire un taux d’intérêt plus élevé.
De nombreux emprunteurs choisissent de réduire les intérêts de leur prêt en payant au prêteur hypothécaire ce qu’on appelle des points d’escompte ou des frais d’escompte. Les prêteurs factureront généralement 1% du montant du prêt pour réduire le taux d’intérêt global de 1/8 à 1/4%. La plupart des prêteurs exigeront également des emprunteurs qu’ils paient d’autres frais initiaux pour le refinancement de leur maison, y compris les frais de traitement et de souscription.
Les frais de tiers sont les frais de clôture du refinancement que les emprunteurs doivent payer aux fournisseurs qui accomplissent des tâches ou des services spécifiques nécessaires à la clôture du prêt. Des évaluations doivent être effectuées pour déterminer la juste valeur marchande de la propriété et pour s’assurer que le montant du prêt ne dépasse pas l’évaluation. Une assurance titres est nécessaire pour assurer les prêteurs contre les pertes résultant de problèmes avec le titre d’une maison. Le coût de la politique est basé sur le montant du prêt et l’emplacement de la propriété. Des frais de clôture sont versés à l’avocat ou au cabinet de clôture responsable de la réalisation de la clôture.
Un autre groupe de frais de clôture de refinancement que les emprunteurs paient généralement est celui des prépaiements et des frais d’entiercement. Les intérêts prépayés sont les sommes que les emprunteurs paient sur les intérêts dus jusqu’au premier jour du mois. Le montant de cette dépense est déterminé par le taux d’intérêt du prêt et la date de clôture. Aux États-Unis, les emprunteurs qui obtiennent des prêts de la Federal Housing Administration (FHA) doivent payer une assurance hypothécaire privée. Ils ne sont pas tenus de payer de leur poche ces frais car le coût, généralement 1 1/2% du montant du prêt, est inclus dans le prêt.
Dans les cas où le montant du prêt est supérieur à 80% de la valeur estimative de la propriété, les prêteurs peuvent exiger des emprunteurs qu’ils effectuent des dépôts mensuels dans un compte séquestre de l’impôt foncier et de l’assurance habitation. Les paiements sont calculés au prorata, généralement environ 1/12 des impôts et assurances annuels estimés. La plupart des prêteurs exigeaient des emprunteurs qu’ils paient plusieurs mois à l’avance du versement d’entiercement pour s’assurer qu’il y avait des fonds suffisants pour payer les impôts et les assurances en cas de coûts plus élevés que prévu.
La dernière grande catégorie de frais de clôture des prêts est prélevée par les gouvernements régionaux et locaux. De nombreuses municipalités facturent des frais d’enregistrement pour l’inscription d’actes et d’hypothèques dans les archives publiques. Dans certains comtés et États des États-Unis, des taxes de transfert sont facturées pour le refinancement d’une maison. Ces coûts différeront selon l’emplacement et ne sont pas déterminés par le prêteur hypothécaire.
Pour s’assurer que les consommateurs sont conscients des coûts liés à l’obtention d’un prêt de refinancement, les prêteurs hypothécaires aux États-Unis sont tenus par la loi de fournir aux clients un document appelé «Good Faith Estimate of Closing Costs». Il doit être remis aux clients dans les trois jours ouvrables suivant la réception de la demande de prêt par le prêteur. L’estimation de bonne foi des frais de clôture détaille le taux hypothécaire, les modalités et les frais de règlement associés au prêt.
Les coûts et frais peuvent varier en fonction du prêteur et de l’emplacement. Certains prêteurs peuvent facturer des frais supplémentaires. Avant de soumettre une demande complète de prêt, les emprunteurs doivent comparer les frais de clôture de refinancement de diverses institutions de crédit avant de choisir un prêteur hypothécaire.