Aux États-Unis, un acte de fiduciaire est un acte cédant le titre d’un bien immobilier saisi soit au meilleur enchérisseur aux enchères, soit au prêteur si aucune offre ne correspond ou ne dépasse l’encours de la dette. Un acte de fiducie est sensiblement différent de l’acte de négociation et de vente qui transfère le titre d’un vendeur à un acheteur dans une transaction immobilière traditionnelle, car il n’inclut pas la plupart des engagements et garanties trouvés dans un acte de négociation et de vente.
La plupart des ventes immobilières aux États-Unis sont financées par un prêt, souvent garanti par une hypothèque et un billet à ordre. En cas de défaut de l’acheteur sur le prêt, le recours du prêteur est de reprendre possession du bien et de le vendre aux enchères. Environ 20 États exigent que le prêteur intente une action en justice contre l’emprunteur pour effectuer la reprise de possession, communément appelée forclusion judiciaire, car le processus se déroule sous la supervision du tribunal.
Les autres États, cependant, autorisent une procédure appelée forclusion non judiciaire, dans laquelle la propriété peut être reprise et vendue sans avoir à obtenir l’autorisation du tribunal. Dans ces États, un acte de fiducie est remis à un tiers – le fiduciaire – en garantie du paiement du prêt. L’acte de fiducie autorise le syndic à engager une procédure de forclusion sur certification du prêteur que le prêt est en défaut, et est différent d’un acte de fiducie, qui n’est créé qu’après la saisie et la vente aux enchères du bien immobilier.
Lorsqu’un bien immobilier est saisi dans le cadre d’une action non judiciaire, le syndic est chargé de vendre le bien pour régler la dette. Chaque état a ses propres exigences, mais généralement, l’emprunteur doit d’abord être alerté que le prêt est en défaut. Si aucun arrangement ne peut être conclu entre l’emprunteur et le prêteur, le syndic procède à la vente, publie un avis et procède à la vente elle-même, qui est généralement une vente aux enchères menée par le syndic sur les marches du palais de justice du comté dans lequel la propriété est située. La propriété est vendue au meilleur enchérisseur, bien qu’il arrive généralement que si l’enchère gagnante est inférieure au montant dû sur le prêt, la propriété de la propriété reviendra au prêteur.
Après une vente aux enchères de forclusion, le titre de propriété est transféré via un acte de fiducie, qui est un acte préparé par le fiduciaire transférant le titre à l’enchérisseur gagnant, ou au prêteur si l’enchère la plus élevée est inférieure à l’encours de la dette. Ceci est différent de l’acte de négociation et de vente accompagnant une vente traditionnelle de biens immobiliers, qui garantit que le titre est libre de tout privilège ou autre charge, une représentation généralement garantie par l’assurance-titre.
Un acte de fiducie, en revanche, transfère le titre de propriété sans aucune représentation ou garantie quant à l’existence d’autres nuages sur le titre, et n’est pas couvert par l’assurance des titres. C’est pourquoi les experts dans le domaine recommandent aux investisseurs immobiliers débutants de ne pas acheter de biens saisis aux enchères, mais aux prêteurs eux-mêmes après avoir acquis le titre de propriété, lorsque le titre sera transmis avec un acte de négociation et de vente.