Une parcelle de terrain qui n’a pas d’accès direct à une voie publique ou à un terrain public est considérée comme enclavée. Lorsque le seul moyen d’accéder à une voie publique est par-dessus une propriété adjacente, cette entrée et cette sortie sont définies par nécessité dans une servitude. Ce type d’accord se produit généralement lorsqu’un bien est divisé et vendu. Elle peut apparaître comme une servitude concédée ou réservée.
En règle générale, un propriétaire foncier peut vendre une partie enclavée de son terrain. Dans cette transaction, l’acheteur se voit accorder une servitude de force. Le propriétaire foncier accorde une servitude au nouveau propriétaire pour utiliser la propriété pour accéder à la parcelle enclavée. Une servitude accordée permet une utilisation spécifique, mais le propriétaire foncier d’origine conserve toujours la propriété du terrain.
Si le propriétaire divise le terrain et conserve une parcelle enclavée, il crée une servitude réservée par nécessité. Cette servitude permet au propriétaire foncier d’accéder au chemin public en circulant sur le terrain qu’il a vendu. Il n’est plus propriétaire du terrain, mais a réservé l’usage d’une partie du terrain.
Les deux servitudes restent avec la propriété et non avec le propriétaire d’origine. Il est extrêmement important de documenter la servitude dans le cadre de la transaction initiale. L’immeuble dominant est la parcelle enclavée qui bénéficie de la servitude.
Si la parcelle est vendue, la servitude est obligatoirement continuée au nouveau propriétaire. La propriété qui fournit physiquement la servitude est l’immeuble Servient. Si cette propriété est vendue, la servitude reste en vigueur et le nouveau propriétaire est tenu de l’honorer.
Généralement, si plus qu’une entrée et une sortie ordinaires vers la propriété enclavée est souhaitée, alors une licence est requise. Cela permet une utilisation spécifiée au-delà de la nécessité et doit être accepté par le propriétaire foncier. Par exemple, le propriétaire de la parcelle enclavée ne peut pas supposer qu’il peut démarrer une entreprise qui générerait un trafic supplémentaire à travers la servitude. Une licence est entre les individus pour un but identifié et un temps précis ; il n’est pas lié à la terre. Un permis doit être aussi simple qu’un accord verbal pour permettre le stationnement sur la servitude le dimanche ou aussi complexe que les véhicules commerciaux pour utiliser la route pendant les jours de semaine.
Une servitude par nécessité est résiliée si la nécessité n’existe plus. Cela peut être dû à la construction d’une nouvelle route ou à l’achat d’un terrain qui ne laisse plus la parcelle enclavée. Une fois la nécessité disparue, la servitude l’est aussi.