Um mercado de capital imobiliário consiste em pessoas físicas e investidores institucionais que investem dinheiro direta ou indiretamente em imóveis. As empresas de construção dependem fortemente de injeções de dinheiro do mercado de capitais para financiar obras em edifícios novos e existentes. Uma vez que os investimentos imobiliários são garantidos por propriedades ou hipotecas, o mercado de capital imobiliário normalmente expõe os investidores a níveis mais baixos de risco do que os investimentos em mercados de capitais não garantidos.
Os investimentos diretos no mercado de capitais geralmente envolvem fundos de investimento imobiliário (REITs). Quando os investidores compram ações em um REIT, o produto da venda de ações é usado para comprar imóveis comerciais ou residenciais. Normalmente, um único REIT possui uma grande variedade de propriedades localizadas em diferentes locais para proteger os investidores no caso de queda dos preços dos imóveis em um determinado mercado. Os investidores recebem dividendos que consistem em receitas de aluguel ou lucros gerados pela venda de propriedades. Os REITs ajudam a impulsionar o mercado imobiliário porque as construtoras podem vender propriedades para esses fundos e usar o produto da venda para financiar a construção de novos empreendimentos.
Além de comprar imóveis, alguns REITs investem em hipotecas comerciais ou residenciais. Os pagamentos de juros sobre os empréstimos subjacentes são repassados aos acionistas do REIT como pagamentos de dividendos. Na maioria dos casos, os REITs compram grandes grupos de hipotecas de empresas de investimento e essas empresas usam o produto da venda para financiar mais empréstimos. As compras de imóveis tendem a aumentar quando o financiamento está disponível, o que significa que os REITs reforçam indiretamente o mercado de capital imobiliário.
Embora os REITs invistam apenas em imóveis e hipotecas, muitos fundos mútuos e empresas de fundos de hedge investem em uma ampla variedade de títulos diferentes que podem incluir imóveis e empréstimos. Os gestores de fundos consideram esses tipos de investimentos relativamente estáveis quando comparados aos investimentos de capital, e muitas empresas mantêm uma porcentagem fixa de ativos imobiliários em muitos tipos de fundos de investimento. Portanto, as construtoras e os credores precisam continuar construindo propriedades e emitindo empréstimos para atender à demanda por títulos imobiliários.
Muitas empresas financeiras só concedem empréstimos para tomadores de crédito com boa reputação, enquanto as empresas de construção geralmente verificam os ativos dos indivíduos antes de aceitar ofertas para novas casas. Isso significa que as pessoas com crédito insuficiente ou renda mínima muitas vezes não conseguem comprar imóveis ou obter empréstimos. Alguns participantes do mercado de capitais imobiliários auxiliam essas pessoas oferecendo-se para financiar empréstimos de alto risco e empreendimentos imobiliários. Essas empresas de fundos mitigam os riscos envolvidos cobrando taxas de juros mais altas do que os credores convencionais. Além disso, muitas empresas vendem alguns desses títulos de alto risco para outros investidores.
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