A Federal Housing Authority (FHA) oferece empréstimos para compradores de casas qualificados. Os limites FHA ou restrições de empréstimo mais comuns são pontuação de crédito, relação dívida / receita e valor da hipoteca. Em 2011, os empréstimos da FHA geralmente também exigem pelo menos 3.5% no pagamento, seguro hipotecário e uma avaliação da propriedade aprovada pela FHA.
Os empréstimos FHA estão disponíveis para residências. Um dos limites do FHA é que apenas parte da propriedade – não mais do que 25% – pode ser para uso comercial ou empresarial. Um empréstimo FHA é projetado principalmente para ajudar os indivíduos a se tornarem proprietários. Portanto, um dos limites do FHA é que o imóvel deve ser utilizado, em sua maior parte, como residência. Os empréstimos estão disponíveis para propriedades com até quatro unidades habitacionais.
Também existem limitações quanto ao valor da hipoteca. Normalmente, a hipoteca máxima é de 115% do valor médio da habitação para uma determinada área. O máximo é maior para áreas com custos de habitação mais elevados do que para áreas com custos de habitação mais baixos. Também varia de acordo com o número de unidades residenciais da propriedade, portanto, o máximo é maior para uma unidade de quatro famílias do que para uma unidade de uma, duas ou três famílias.
Tradicionalmente, os limites do FHA para a relação dívida / rendimento e pontuação de crédito de um requerente são mais brandos do que outros limites de empréstimo. Em alguns casos, a relação dívida / rendimento do requerente pode chegar a 55% e a pontuação de crédito pode ser razoável a boa. Indivíduos que passaram por falência podem se qualificar para um empréstimo do FHA dentro de dois a três anos após o pedido, se o crédito atual estiver em dia. Diretrizes semelhantes se aplicam a indivíduos que foram submetidos a execução hipotecária.
Embora o FHA faça parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos, o FHA se paga por meio do lucro. Ela ganha dinheiro porque trabalha por meio de credores para conceder empréstimos. Um credor mantém o empréstimo, que é segurado contra inadimplência pelo FHA, mas o custo desse serviço é repassado ao comprador por meio da exigência de seguro hipotecário. Há uma taxa inicial de 1% mais prêmios mensais para seguro hipotecário que vencem no fechamento. Normalmente, quando o empréstimo é pago até 78% do valor do imóvel, o seguro hipotecário não é mais necessário.
A propriedade associada ao empréstimo deve atender a certos padrões para se qualificar para um empréstimo FHA. Uma avaliação normalmente inclui a análise da propriedade em comparação com várias outras propriedades semelhantes na área, bem como uma inspeção completa da própria propriedade para quaisquer responsabilidades que possam fazer com que a propriedade valha menos do que os exemplos comparáveis. Um avaliador da FHA deve fornecer a documentação dessas descobertas antes que o credor e o comprador possam fechar a hipoteca.