Quando un proprietario di casa non è in grado di effettuare i pagamenti del mutuo, il creditore ha generalmente il diritto contrattuale di sequestrare e reclamare la proprietà del proprietario. Questo fenomeno è noto come preclusione. Quando la preclusione viene elaborata attraverso un’azione giudiziaria, si parla di preclusione giudiziale. In sostanza, durante un procedimento di preclusione giudiziale, un tribunale emette una sentenza a favore del creditore e autorizza la vendita della casa da parte di uno sceriffo. Il ricavato della vendita va a soddisfare il debito ipotecario in essere.
Durante un tipico processo di preclusione giudiziaria, il creditore presenta un reclamo e un avviso di Lis Pendens al tribunale. In generale, questi documenti descrivono il debito insoluto e spiegano perché il creditore dovrebbe essere autorizzato a precludere la proprietà. Di solito i proprietari di casa devono essere informati del reclamo. In genere, la notifica avviene tramite servizio diretto, tramite posta o pubblicazione su un giornale. I proprietari di abitazione in genere hanno il diritto di comparire in tribunale per raccontare la loro versione dei fatti.
Se il tribunale determina che il debito è legittimo e rimane non pagato, contrariamente ai termini del contratto di mutuo tra il proprietario della casa e il creditore, il tribunale probabilmente emetterà una sentenza a favore del creditore per l’importo totale dovuto alla casa. Questo generalmente include tutti i costi associati al processo di preclusione giudiziaria. Il tribunale emetterà quindi un atto di citazione, che consente la vendita della proprietà da parte dello sceriffo. Le vendite dello sceriffo si svolgono solitamente sotto forma di aste aperte a qualsiasi membro del pubblico e che si tengono in un luogo pubblico.
All’asta, il miglior offerente viene comunemente aggiudicato la proprietà, previa approvazione della vendita da parte del tribunale. In generale, un offerente deve pagare in contanti al momento della vendita o consegnare un consistente deposito sulla casa, con il saldo residuo da versare poco dopo la vendita. Una volta approvato, un documento denominato atto dello sceriffo viene consegnato al nuovo proprietario della casa. L’atto ipotecario viene quindi registrato, con il miglior offerente registrato come proprietario dell’immobile.
Gli immobili che vengono sequestrati e rivenduti attraverso pignoramenti giudiziari sono spesso meno rischiosi da acquistare rispetto agli immobili che sono stati pignorati in via extragiudiziale. Una preclusione non giudiziale di solito aderisce ai requisiti di preclusione stabiliti dalla legge. Con una preclusione giudiziale, poiché un tribunale ha disposto il pignoramento della proprietà, l’ordinanza può essere revocata solo da un altro tribunale.