Un’ordinanza di zonizzazione è la codificazione formale delle politiche di utilizzo del suolo per una città, un distretto, una contea o un’altra unità di governo. L’obiettivo di un’ordinanza urbanistica è stabilire gli usi consentiti per i terreni coperti dall’ordinanza e distinguere tra diversi tipi di usi che possono essere incompatibili. Oltre a definire specifici tipi di uso del suolo, le ordinanze di zonizzazione di solito dividono anche una regione in “zone” in cui possono verificarsi determinati tipi di uso consentito, il che spiega il nome.
Storicamente, una volta acquistata la terra, le persone potevano in gran parte farne ciò che volevano. Qualcuno potrebbe costruire una casa, installare una conceria, avviare una fabbrica o utilizzare un’area per l’agricoltura. Nel corso del tempo, le città hanno iniziato a mettere in atto restrizioni edilizie allo scopo di proteggere la sicurezza pubblica e, all’inizio del 1900, diverse città avevano creato ordinanze urbanistiche appositamente per affrontare vari tipi di utilizzo del suolo.
All’interno di un’ordinanza urbanistica, la legge di solito distingue tra residenziale, residenziale ad alta densità, commerciale, industriale leggero, industriale, agricolo e altri tipi di uso del suolo. La legge fornisce definizioni chiare, che di solito includono la quantità di metratura che può essere costruita all’interno di una zona specifica e i tipi di attività che possono svolgersi in ciascuna zona. In un quartiere residenziale convenzionale, la zonizzazione è solitamente progettata per creare una densità da bassa a media, che potrebbe includere duplex e abitazioni unifamiliari. Al contrario, il residenziale commerciale o ad alta densità potrebbe consentire molte più unità all’interno dello stesso spazio.
Quando viene formulata un’ordinanza di zonizzazione, di solito riflette il fatto che le persone trovano alcuni tipi di attività in conflitto. Ad esempio, una fabbrica non sarebbe un’aggiunta gradita a un quartiere residenziale, mentre in un quartiere di lavoro dal vivo che includeva zonizzazione mista commerciale e residenziale, una torre per uffici potrebbe essere vista come una fonte di conflitto. Le ordinanze di zonizzazione sono progettate per separare i diversi tipi di utilizzo per prevenire i conflitti.
Queste ordinanze possono anche preservare alcuni ideali estetici, come il desiderio di mantenere alte le strutture nei quartieri residenziali sotto i tre piani, e in alcuni casi possono essere affrontati anche problemi di sicurezza pubblica. Ad esempio, un’ordinanza sulla zonizzazione può imporre l’installazione di lampioni stradali specializzati nei distretti commerciali in modo che sia più sicuro essere fuori di notte.
Le ordinanze di zonizzazione vengono costantemente modificate per riflettere le mutevoli convinzioni su come dovrebbe essere utilizzata la terra e su come le comunità dovrebbero affrontare il cambiamento delle norme sociali. La versione più recente è solitamente archiviata presso gli uffici del governo locale e, come regola generale, la zonizzazione di un immobile può essere modificata solo quando il proprietario richiede un cambiamento di zonizzazione, nel qual caso il proprietario di solito dovrà presentare prove a sostegno della modifica in un’udienza pubblica.