Ein Verkaufsvergleichsansatz ist eine der Methoden, mit denen Immobiliengutachter den Wert einer Immobilie ermitteln. Dieser Ansatz wird typischerweise beim Verkauf von Wohnimmobilien verwendet, kann aber auch für gewerbliche Gebäude verwendet werden. Der Verkaufsvergleichsansatz berücksichtigt den Verkaufspreis ähnlicher Immobilien, die sich in oder in der Nähe derselben Nachbarschaft befinden. Anpassungen werden für Besonderheiten oder gesetzliche Bestimmungen vorgenommen.
Wenn ein Immobiliengutachter eine Bewertung einer Immobilie nach dem Verkaufsvergleichsansatz durchführt, zieht er in der Regel die tatsächlichen Verkaufspreise aus vergangenen Immobilienverkäufen. Diese abgeschlossenen Verkäufe liegen in der Regel innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens, beispielsweise der vorangegangenen drei bis sechs Monate. Bei einer Immobilienbewertung im Rahmen des Verkaufsvergleichsansatzes werden in der Regel abgeschlossene Verkäufe ähnlicher Objekte berücksichtigt. Zum Beispiel wird eine Bewertung einer Eigentumswohnung mit einem Schlafzimmer nicht als abgeschlossene Verkäufe für Häuser mit fünf Schlafzimmern betrachtet.
Abgeschlossene Verkäufe werden normalerweise von Immobilien gezogen, die sich in der Nähe oder innerhalb derselben Nachbarschaft befinden. Dies liegt daran, dass der Marktwert von einem Viertel zum anderen, selbst in derselben Stadt, erheblich variieren kann. Immobilienbewertungen, die im Rahmen des Verkaufsvergleichsansatzes durchgeführt werden, unterliegen den ökonomischen Konzepten von Angebot, Nachfrage und Substitution.
Bei hohem Immobilienangebot und geringer Nachfrage sinken die Marktwerte tendenziell. Wenn das Angebot gering und die Nachfrage hoch ist, werden dieselben Marktwerte in der Regel höher sein. Substitution ist die Idee, dass potenzielle Käufer, wenn der Preis einer Warenart zu hoch ist, ein günstigeres Ersatzgut finden, das ihren Bedürfnissen entspricht. Wenn ein junges Paar beispielsweise eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern benötigt, kann es eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern ersetzen, deren Preis niedriger ist als die eines Einfamilienhauses mit zwei Schlafzimmern.
Einzigartige Eigenschaftsmerkmale können bei der Verwendung des Verkaufsvergleichsansatzes Anpassungen erfordern. Faktoren wie größere Verbesserungen, moderne Geräte, bestimmte Fenster- und Türtypen, Grundrisse und der Gesamtzustand der Immobilie können zu einem über oder unter dem Marktdurchschnitt liegenden Schätzwert führen. Wenn beispielsweise eine Eigentumswohnung mit einem Schlafzimmer die einzige Immobilie in einem Umkreis von 5 km ist, die über einen Kamin verfügt, ist ihr Schätzwert wahrscheinlich etwas höher als die abgeschlossenen Verkäufe ähnlicher Wohnungen. Auch wenn der Gesamtzustand der Immobilie im Vergleich zu anderen in der gleichen Gegend schlecht ist, wird der Schätzwert mit Sicherheit unter dem Durchschnitt liegen.