Unterwasserhypotheken sind Hypothekenvereinbarungen, die dem Eigentümer effektiv mehr Schulden auf dem Grundstück hinterlassen als der aktuelle Marktwert. Im Allgemeinen entsteht keine Unterwasserhypothek-Situation, wenn ein Käufer eine erste Hypothek aufnimmt. Die Bedingung tritt in der Regel dann auf, wenn eine zweite oder dritte Hypothek aufgenommen wird oder wenn örtliche Umstände zu einer unerwarteten Wertminderung der Immobilie führen.
Eine der häufigsten Möglichkeiten, in eine Unterwasser-Hypothekensituation zu geraten, besteht darin, dass sich ein Immobilienbesitzer für die Refinanzierung einer bestehenden Hypothek entscheidet. Kreditgeber können die Möglichkeit bieten, das vorhandene Eigenkapital in der Immobilie aufzunehmen. In einigen Fällen kann dies eine praktikable Option sein, vorausgesetzt, es wird viel Eigenkapital aufgebaut. Bei relativ geringem Eigenkapital kann diese Lösung jedoch schnell zu einer Verschuldung der Immobilie führen, die den aktuellen Verkehrswert übersteigt. Wenn dies geschieht, befindet sich der Grundstückseigentümer im Wesentlichen in einer Unterwasser-Hypothekensituation.
Eine weitere gängige Art und Weise, wie Hypotheken einen Unterwasseraspekt annehmen, sind Verschiebungen der Immobilienwerte. Bei Umwidmungen oder sonstigen Veränderungen im Areal besteht die Möglichkeit, dass der Verkehrswert der Liegenschaft unter die Summe der aktuell ausstehenden Hypotheken sinkt. Dies schafft im Wesentlichen eine Situation, in der der Eigentümer die Immobilie nicht verkaufen könnte, um die gesamten laufenden Schulden zu begleichen.
In einigen Fällen kommt es zu einer Unterwasser-Hypothekensituation, weil der Hausbesitzer beschließt, die Kreditaufnahme gegen die Immobilie zu überziehen. Zum Beispiel gibt es viele Kreditgeber, die eine dritte Hypothek auf der Grundlage der Bonität und der Arbeitsplatzsicherheit des Antragstellers verlängern. Wenn der Eigentümer jedoch seinen Arbeitsplatz verliert und nicht in der Lage ist, die Zahlungen aller ausstehenden Hypotheken zu leisten, bringt die dritte Hypothek die Finanzen des Eigentümers effektiv in eine Unterwassersituation.
Eine Wohnungskrise kann auch zu einer Unterwasser-Hypothekensituation führen. Wenn die Nachfrage nach Wohnraum die Anzahl der verfügbaren Einheiten in der Gegend übersteigt, werden die Preise für alle Wohnungen deutlich steigen. Das Endergebnis ist, dass die Marktwerte vorübergehend steigen und Hypotheken aufgenommen werden, um den aktuellen Preisen gerecht zu werden. Wenn die Krise vorüber ist und der Marktwert sinkt, bleibt den Eigentümern mehr an ihren Häusern übrig, als die Immobilie tatsächlich wert ist. Zu diesem Zeitpunkt ist es für den Eigentümer praktisch unmöglich, die Immobilie so zu verkaufen, dass die Hypothekenkosten gedeckt sind, und es ist wahrscheinlicher, dass er zahlungsunfähig wird.