Wenn ein Hausbesitzer mit seiner Hypothek in Verzug gerät und eine Zwangsvollstreckung droht, wird der Hypothekengeber versuchen, seinen Verlust so weit wie möglich zu reduzieren. Verlustminderung ist der Versuch des Kreditgebers, so viel wie möglich vom Kreditwert zurückzuerlangen, mit dem Wissen, dass er wahrscheinlich einen finanziellen Verlust erleiden wird, der Verlust jedoch geringer ist, als wenn das Darlehen in die Zwangsvollstreckung geraten würde.
Die meisten großen Hypothekenbanken verfügen über eine Abteilung für Verlustbegrenzung, die daran arbeitet, Bedingungen mit dem Hausbesitzer auszuhandeln, um eine Zwangsvollstreckung zu verhindern. Es gibt verschiedene Arten der Verlustminderung, die verwendet werden können, und die vielleicht bekannteste Art ist der Leerverkauf. Ein Leerverkauf bedeutet, dass der Kreditgeber weniger als den auf der Immobilie geschuldeten Betrag als vollständige Rückzahlung des Darlehens akzeptiert. Mit anderen Worten, die Zahlung entspricht nicht dem, was geschuldet wird, daher handelt es sich um einen „Leerverkauf“.
Sehr oft handelt ein Immobilieninvestor im Rahmen eines Leerverkaufs im Namen eines Hausbesitzers, der vor einer Zwangsversteigerung steht. Der Investor bereitet alle Informationen vor, die der Kreditgeber benötigt, um das Geschäft in Betracht zu ziehen, und bei einem erfolgreichen Leerverkauf akzeptiert der Kreditgeber die Bedingungen des Investors für den Kauf der Immobilie. Dies reduziert den finanziellen Verlust des Kreditgebers, verhindert den Verlust des Eigenheims und der Investor profitiert vom Kauf einer Immobilie unter dem Marktwert.
Andere Arten der Verlustminderung umfassen Darlehensmodifikationen, bei denen der Zinssatz, der Kapitalsaldo und andere Darlehensbedingungen geändert werden können, und die besondere Nachsicht, bei der die monatliche Zahlung des Eigenheimbesitzers reduziert wird oder ihm eine oder mehrere Zahlungen ausbleiben dürfen. Das Hauptaugenmerk jeder der verschiedenen verfügbaren Optionen liegt darauf, den Hausbesitzer in seinem Haus zu halten und so Verluste für alle Beteiligten zu minimieren.
Die Schadenminderung wurde ursprünglich als gemeinsame Anstrengung zwischen der Bundesregierung und der Hypothekenbranche eingeführt. Es wird seit vielen Jahren von Hypothekengebern verwendet, hat aber seit Ende 2006 ein schnelles Wachstum erlebt, als die Rate der Zwangsvollstreckungen in den Vereinigten Staaten dramatisch anstieg und Hunderte von Hypothekenunternehmen in Konkurs gingen oder ihr Geschäft aufgeben mussten. Trotz dieser Tatsache und vielleicht gerade deshalb konzentrieren sich die Kreditgeber zunächst darauf, einen Weg für den Hausbesitzer zu finden, sein Haus zu behalten. In den meisten Fällen können Vorkehrungen für dieses Ziel von einem Berater zur Schadenminderung getroffen werden, wobei die Zwangsvollstreckung der letzte Ausweg ist.