Da die Rate der Zwangsvollstreckungen in den USA steigt, steigt auch der Bedarf – und die Gelegenheit – für REO-Agenten (Real Estate Owned). Jeder mit einer Immobilienlizenz kann REO-Makler werden, aber das bedeutet nicht, dass sich Türen automatisch öffnen. Das Feld ist umkämpft, und es ist sehr viel ein „Wer Sie kennen“-Zweig der Wohnungswirtschaft.
REO-Agenten kümmern sich um Immobilien, die von Banken zwangsvollstreckt wurden. Tatsächlich erfüllen sie drei Funktionen für die Banken: Sie helfen bei der Bewertung von Zwangsvollstreckungen, behalten diese Immobilien bis zum Verkauf und verkaufen sie. Diese Vielzahl von Verantwortlichkeiten führt jedoch dazu, dass Banken in der Regel nur mit REO-Agenten zusammenarbeiten, denen sie vertrauen.
Die Frage ist also nicht so sehr, wie man ein REO-Agent wird, sondern wie man in einem volatilen Markt profitabel agiert. Im Allgemeinen erfolgt der Kontakt zwischen Banken und Agenten direkt oder über eine „Notice of Default List“, die alle Immobilien dieser Bank oder dieses Kreditgebers bezeichnet, die einer Zwangsvollstreckung ausgesetzt sind. Jeder, der ein REO-Agent werden möchte, sollte die Möglichkeit haben, eine Beziehung zu einer Bank oder einem Kreditgeber aufzubauen, die Geschäfte in seine Richtung leitet.
Natürlich sind einige Unannehmlichkeiten in den Job eingebaut. Ein REO-Agent begleitet im Allgemeinen die Räumungen des Sheriffs und ist verantwortlich für den Umgang mit dem Zeug – Müll und anderem –, das die jüngsten Besitzer zurückgelassen haben. Häufig muss der Agent die ausstehenden Stromrechnungen bezahlen und dann bis zu 90 Tage auf die Rückerstattung warten. Bis zum Verkauf des Hauses muss der REO-Agent die Immobilie instand halten, ein BPO-Formular (Broker Price Opinion) ausfüllen, um eine Preisvorstellung festzulegen, die Immobilie auflisten und Besichtigungen planen.
Um ein REO-Agent zu werden, muss man lernen, in einem sich ständig ändernden Terrain zu funktionieren. Wenn mehrere Häuser in einer Nachbarschaft zwangsversteigert werden, kann es schwierig sein, einen Preis für eines davon festzulegen. Im Gegensatz zu einer traditionellen Immobilientransaktion für einen Hausbesitzer, der wahrscheinlich einen gemächlicheren Zeitrahmen im Auge hat, wird eine Bank oder ein anderer gewerblicher Kreditgeber bestrebt sein, sich von einer zwangsvollstreckten Immobilie zu trennen, da sie Geld aufsaugt, anstatt zu produzieren. Eine REO-Eigenschaft existiert in der Schwebe, für die Bank und den Agenten.
Jemand, der sich in dieser Wohnungsnische gut auskennt, wird wahrscheinlich so viel Geschäft machen, wie er verarbeiten kann. REO-Agenten müssen jedoch auch darauf achten, nicht mehr Zwangsversteigerungen zu übernehmen, als sie sich leisten können, um nicht in eine Cashflow-Krise zu geraten. Aus diesem Grund haben viele REO-Agenten als eines ihrer wichtigsten Werkzeuge die 90-Tage-Note – für den eigenen Gebrauch.