El enfoque de ingresos es un tipo de proceso de valoraci?n o enfoque que los tasadores emplean com?nmente durante el proceso de evaluaci?n del valor de los bienes inmuebles u otras tenencias. Si bien la f?rmula utilizada como parte del enfoque variar? un poco dependiendo del tipo de tenencia involucrada, la idea general es determinar qu? tipo de ingreso o rendimiento puede esperarse razonablemente del activo dentro de un per?odo de tiempo espec?fico. Los inversores suelen utilizar el enfoque de ingresos cuando consideran el potencial de los bienes ra?ces residenciales o comerciales en t?rminos del nivel de ingresos que podr?an generarse al alquilar o arrendar la propiedad.
En su mayor parte, el enfoque de ingresos utiliza m?todos que se dividen en una de tres categor?as diferentes de clases. Un m?todo se conoce como capitalizaci?n directa. Este m?todo implica identificar el ingreso operativo neto anual y dividirlo por la tasa de capitalizaci?n relacionada con la propiedad. El monto del ingreso operativo neto anual incluye la consideraci?n de los costos de mantenimiento, mejoras de la propiedad, depreciaci?n, seguro y cualquier otro factor que reduzca las ganancias asociadas con la propiedad y el uso de la propiedad en una empresa de generaci?n de ingresos. Si la cifra resultante no indica que la propiedad generar? ingresos superiores a los necesarios para operar la empresa, los inversores probablemente buscar?n oportunidades en otros lugares.
Un segundo m?todo para el enfoque de ingresos se conoce como el m?todo de flujo de efectivo descontado. Aqu?, la idea es relacionar el flujo de caja anual con la tasa de descuento para determinar la tasa de capitalizaci?n. Esto es diferente del m?todo de capitalizaci?n directa en que no se usa una tasa derivada del mercado en el c?lculo. Dependiendo de si el objetivo es utilizar la propiedad como una inversi?n a largo plazo, el ingreso operativo neto puede o no ser un factor importante en este m?todo.
El multiplicador de la renta bruta es un m?todo dentro del enfoque de ingresos que tiene en cuenta los ingresos generados por los alquileres y arrendamientos de bienes inmuebles en comparaci?n con el precio de venta de la propiedad. Dependiendo de los objetivos del inversor, puede ser m?s ?til determinar la relaci?n entre el alquiler anual y el precio de venta, o calcular la relaci?n entre el precio de venta y el monto mensual del alquiler o arrendamiento. Cuando la idea es comprar viviendas de alquiler o edificios de apartamentos como una inversi?n a largo plazo, este m?todo proporciona una instant?nea r?pida de los ingresos b?sicos que se pueden esperar de la propiedad. A menudo, este m?todo se usa junto con uno de los otros dos m?todos para determinar si la inversi?n realmente vale el tiempo y el dinero del inversor.
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