El préstamo a valor (LTV) es una relación que representa la relación del monto de un préstamo con el valor de una propiedad. Esta proporción se obtiene dividiendo el monto de un préstamo entre el precio de venta de la propiedad o el valor de tasación de la propiedad. Se usa la menor de las dos cantidades.
LTV es uno de los muchos factores utilizados por los prestamistas para determinar si se aprueba o no una hipoteca. LTV se expresa como un porcentaje. Por ejemplo, un préstamo de $ 50,000 en una casa de $ 100,000 tiene un LTV del 50 por ciento. Se puede decir que una hipoteca tiene un LTV alto cuando la cantidad de dinero prestada es alta en relación con el pago inicial del prestatario o el patrimonio neto de la propiedad. Por ejemplo, si un prestatario proporciona un pago inicial del cinco por ciento y el monto hipotecado es del 95 por ciento del precio de venta, se considera que el préstamo tiene un LTV alto.
Los prestamistas generalmente ven los préstamos con LTV altos como más riesgosos que aquellos en los que los prestatarios ofrecen pagos iniciales más sustanciales o tienen mayores cantidades de capital. Desde el punto de vista de un prestamista, un prestatario con menos dinero invertido en una casa tiene menos que perder al incumplir un préstamo que un individuo que ha dado un pago inicial más grande o que tiene un capital significativo en una propiedad. A menudo, los prestamistas requieren que los prestatarios de préstamos con LTV altos obtengan un seguro hipotecario. Este tipo de seguro ayuda a proteger los intereses del prestamista si el prestatario no cumple con el préstamo.
Cuando se requiere que el prestatario de un préstamo LTV alto compre un seguro hipotecario, se incrementa el costo total de la hipoteca. Los préstamos LTV altos a menudo también tienen tasas de interés más altas. En algunos casos, a los prestatarios les puede resultar más difícil calificar para préstamos de LTV alto que para préstamos con LTV más bajos.
Una tasación puede desempeñar un papel importante en cualquier tipo de préstamo hipotecario. Con un préstamo LTV alto, el valor de tasación es particularmente importante, ya que puede poner en riesgo la transacción. Por ejemplo, si un comprador tiene un pago inicial del cinco por ciento en una casa de $ 200,000, necesita un préstamo por un monto de $ 190,000. Si un prestamista acepta otorgar un préstamo por el 95 por ciento del valor de tasación y la tasación de la propiedad es de solo $ 195,000, el monto del préstamo sería de solo $ 185,250. Eso es $ 4,750 menos de lo que el prestatario necesita para cerrar la propiedad.
Si una propiedad se evalúa por menos de la cantidad de dinero del préstamo que el comprador necesita, toda la compra de bienes raíces puede desmoronarse. Sin embargo, a veces, un prestatario puede trasladar la transacción a un prestamista diferente y más indulgente a tiempo para evitar que el acuerdo fracase. El uso de un corredor de hipotecas puede facilitar el cambio a un nuevo prestamista, ya que los corredores suelen tener numerosos contactos con el prestamista y a menudo pueden ayudar a los prestatarios a cambiar de prestamista con bastante rapidez.
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