Gracias al formulario de divulgación del vendedor de bienes raíces, ya no es el viejo adagio de que el comprador debe tener cuidado, sino más bien los beneficios del comprador. Ahora se requiere que los propietarios de viviendas divulguen información sobre posibles fallas o deficiencias físicas, de las que tengan conocimiento, que puedan impedir que los compradores potenciales compren la propiedad. Un formulario de divulgación del vendedor tiene como objetivo eliminar algunas de las dificultades causadas cuando los propietarios descuidan reconocer la verdadera condición de la propiedad. El formulario de ninguna manera ofrece una panacea para resolver disputas entre compradores y vendedores. Sin embargo, puede permitir negociaciones menos estresantes.
Estos formularios son independientes del contrato de compraventa entre las dos partes. Por lo general, se ponen a disposición de los posibles compradores en el momento en que un Realtor ™ muestra la propiedad. Este documento normalmente puede ayudar en el proceso de toma de decisiones. Los formularios de divulgación del vendedor generalmente están disponibles en línea, en tiendas de suministros de oficina, de un Realtor ™ o de un abogado de bienes raíces.
La mayoría de los estados requieren formularios de divulgación de bienes raíces. Si bien estos documentos varían en todo el país, la información básica que solicitan generalmente es la misma: cuándo se construyó la estructura, su estado y las comodidades que la propiedad pueda tener, como piscinas, terrazas, jacuzzis, aire acondicionado central, madera. estufa o chimenea, y estar listo para televisión por cable. Algunos estados requieren que el vendedor también revele posibles peligros externos. Estos incluyen el ruido y la contaminación del suelo, y cualquier incendio o peligros naturales potenciales como huracanes, inundaciones o deslizamientos de tierra.
Por lo general, los vendedores también deben revelar cualquier deficiencia de albañilería, electricidad, plomería, calefacción o aire acondicionado central. Cualquier daño a la propiedad causado por elementos naturales debe agregarse al documento, al igual que la presencia de asbesto, pintura a base de plomo, radón o agua o suciedad contaminada. En la mayoría de los lugares, también se debe revelar la presencia de termitas. Los vendedores pueden querer incluir cualquier trabajo de reparación o remodelación que hayan realizado durante la propiedad.
Si la propiedad que figura en la lista es un condominio o si reside en una subdivisión, el vendedor generalmente debe proporcionar a los compradores copias de los estatutos de Convenios, Condiciones y Restricciones (CC & R) y las tarifas asociadas establecidas por la asociación de propietarios. Un vendedor no está obligado a hacer pública ninguna deficiencia oculta que solo pueda ser descubierta por un profesional. Por el lado positivo, los agentes inmobiliarios todavía están obligados a informar a las partes interesadas sobre todos y cada uno de los defectos de la propiedad que conozcan, a pesar de lo que el vendedor haya identificado o no.
Desde el punto de vista del comprador, un inconveniente de un formulario de divulgación del vendedor es determinar si el vendedor está o no divulgando todo. Los vendedores tienen el beneficio de la duda cuando se trata de su conocimiento de las deficiencias existentes. No pueden ser considerados responsables ni castigados legalmente por aquellos problemas de los que no tenían conocimiento. Independientemente de si el vendedor es completamente honesto o no, generalmente es difícil probar el fraude de divulgación en un tribunal de justicia.