Cuando un propietario deja de pagar su hipoteca y se enfrenta a una ejecución hipotecaria, el prestamista hipotecario tratará de reducir su pérdida lo más posible. La mitigación de pérdidas es el intento del prestamista de recuperar la mayor cantidad posible del valor del préstamo, con el entendimiento de que probablemente sufrirán alguna pérdida financiera, pero que la pérdida será menor que si el préstamo entrara en ejecución hipotecaria.
La mayoría de los principales prestamistas hipotecarios tienen un departamento de mitigación de pérdidas que trabaja para negociar los términos con el propietario para evitar la ejecución hipotecaria. Hay varios tipos de mitigación de pérdidas que se pueden usar, y quizás el tipo más conocido es la venta corta. Una venta corta significa que el prestamista acepta menos de lo que se le debe a la propiedad como reembolso total del préstamo. En otras palabras, el pago es inferior a lo que se debe, por lo tanto, una venta “corta”.
Muy a menudo, en el proceso de una venta corta, un inversor inmobiliario actuará en nombre de un propietario que se enfrenta a una ejecución hipotecaria. El inversionista prepara toda la información que el prestamista necesita para considerar el acuerdo, y en una venta corta exitosa, el prestamista acepta los términos del inversor para la compra de la propiedad. Esto reduce la pérdida financiera para el prestamista, evita que el propietario pierda su casa y el inversionista se beneficia al comprar una propiedad por menos de su valor de mercado.
Otros tipos de mitigación de pérdidas incluyen la modificación del préstamo, donde se puede modificar la tasa de interés, el saldo del principal y otros términos del préstamo, y la tolerancia especial, donde se reduce el pago mensual del propietario o se les permite perder uno o más pagos. El enfoque principal de cualquiera de las varias opciones disponibles es mantener al propietario en su hogar, minimizando así las pérdidas para todos los involucrados.
La mitigación de pérdidas se introdujo originalmente como un esfuerzo de colaboración entre el gobierno federal y la industria hipotecaria. Ha sido utilizado por los prestamistas hipotecarios durante muchos años, pero ha experimentado un rápido crecimiento desde finales de 2006, cuando la tasa de ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos aumentó drásticamente y cientos de compañías hipotecarias se vieron obligadas a la bancarrota o a la quiebra. A pesar de este hecho, y tal vez por ello, los prestamistas se centran primero en encontrar una manera para que el propietario conserve su hogar. En la mayoría de los casos, un consejero de mitigación de pérdidas puede hacer arreglos para lograr este objetivo, siendo la ejecución hipotecaria el último recurso.
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