El incumplimiento de una hipoteca es una situación en la que alguien no está haciendo los pagos de su hipoteca, y el préstamo se considera “en incumplimiento”, lo que significa que la agencia que posee la nota puede optar por hacerse cargo de la propiedad. El incumplimiento de una hipoteca puede resultar en la pérdida de una propiedad inmobiliaria, y debe evitarse a toda costa. Incluso si el banco no pierde la propiedad, el incumplimiento de la hipoteca reducirá significativamente el puntaje de crédito, lo que dificultará la negociación con el banco o la obtención de crédito para otros préstamos en el futuro.
Cuando se emite una hipoteca, generalmente se especifica una fecha de vencimiento mensual para los pagos. Muchas hipotecas incluyen un período de gracia de una a dos semanas, lo que significa que los pagos enviados durante el período de gracia aún se considerarán a tiempo. Sin embargo, una vez transcurrido el período de gracia, se comenzarán a cobrar recargos por demora. Si transcurren más de 30 días después de la fecha de vencimiento, se considera que la hipoteca está en incumplimiento.
Una vez que el banco determina que han transcurrido los 30 días, puede enviar un aviso de incumplimiento de hipoteca a una agencia de crédito, afectando la calificación crediticia de inmediato. En unas semanas, el banco generalmente retendrá los servicios de una agencia de cobro de crédito en un intento de obtener los pagos vencidos del propietario. Esto se suma a las tarifas asociadas con el incumplimiento de la hipoteca. Muchos bancos también insistirán en un pago completo, incluidos los recargos por mora y los cobros para cobrar al propietario, y no aceptarán pagos parciales de la hipoteca cuando la hipoteca esté en mora.
Dentro de los 60 a 90 días de la determinación de que la hipoteca ha incumplido, el banco enviará un aviso de incumplimiento de hipoteca al propietario. Este es el primer paso en los procedimientos de ejecución hipotecaria, que le da al propietario la oportunidad de recuperar los pagos atrasados de inmediato y en su totalidad, o de arriesgarse a que el banco se haga cargo de la propiedad y la venda en una subasta. El banco también estará obligado a publicar un aviso público sobre la ejecución hipotecaria, y el propietario tendrá la oportunidad de comprar la propiedad nuevamente durante la subasta de ejecución hipotecaria, si puede reunir los fondos en efectivo.
Algunas personas optan por no pagar sus hipotecas y simplemente se van, decidiendo que el impacto negativo en sus puntajes de crédito es mejor que hundir más capital en el hogar. Esto es más común en áreas donde el valor de las propiedades ha disminuido radicalmente, dejando a las personas con préstamos que son más grandes de lo que valen sus casas. Otras personas pueden intentar vender sus casas antes de que sus hipotecas entren en mora para que puedan borrar la pizarra y comenzar de nuevo.
Para los propietarios que piensan que pueden estar en riesgo de incumplimiento de la hipoteca, lo mejor es hablar con el prestamista. Ignorar avisos de pago, llamadas telefónicas y avisos legales no es aconsejable, porque el banco se negará a negociar con los propietarios que no hayan sido proactivos. En el momento en que el propietario piensa que se perderá el pago de una hipoteca, debe comunicarse con el prestamista para negociar. Muchos prestamistas están dispuestos a ofrecer un período de gracia más largo o permitir pagos reducidos debido a dificultades financieras para evitar el incumplimiento de la hipoteca, ya que el banco prefiere no lidiar con la molestia de una subasta de ejecución hipotecaria. Un historial de pago a tiempo y manejo responsable de la hipoteca hará que el banco sea más propenso a cooperar.
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