Tradicionalmente, la regla general cuando un comprador compraba una propiedad era “advertencia”, un término latino que significa “cuidado con el comprador”. A fines del siglo XX, los estados de los Estados Unidos comenzaron a promulgar leyes que exigían que un vendedor preparara y entregara un formulario de divulgación obligatoria a los compradores potenciales. El propósito de un formulario de divulgación obligatoria es proteger a un comprador de comprar una propiedad bajo la creencia errónea de que no hay problemas con la propiedad, solo para descubrir después de que se completa la venta que existe una situación potencialmente mortal. La divulgación obligatoria también puede referirse al requisito de que todos los prestamistas brinden un conjunto uniforme de información sobre los costos asociados con el préstamo de dinero para que el prestatario sepa cuál será el costo final del préstamo.
Cada estado dentro de los Estados Unidos ha promulgado su propia legislación con respecto a qué información debe divulgarse a un prestatario antes del cierre de la venta de una propiedad. Sin embargo, hay algunas divulgaciones que son comunes entre los estados. En la mayoría de los estados, las leyes de divulgación requieren que el vendedor revele todo lo que se sabe o se debería saber razonablemente.
De conformidad con la legislación federal, todos los estados requieren que un vendedor revele la presencia de pintura a base de plomo en el formulario de divulgación obligatoria. La mayoría de los estados también requieren la divulgación de la presencia de asbesto. El asbesto se usaba comúnmente en el aislamiento y otros materiales de construcción hasta que sus peligros se convirtieron en conocimiento común en la década de 1970. Incluso si una ley estatal no exige la divulgación del asbesto, para evitar una posible responsabilidad por complicaciones potencialmente mortales causadas por la exposición al asbesto, los propietarios generalmente eliminan el material o, como mínimo, revelan la presencia del asbesto antes a la venta.
La información adicional que también se puede requerir que se incluya en una divulgación obligatoria puede incluir cosas como cableado, plomería o equipo defectuoso, o el hecho de que la propiedad se encuentra en un área de peligro natural. Una casa o propiedad puede tener un cableado que no cumple con los códigos o tuberías que se sabe que tienen fugas, que deben incluirse en la divulgación. Además, si la propiedad se encuentra en una zona de inundación o huracán, se le puede solicitar al vendedor que informe a un posible comprador.
También se le puede solicitar a un prestamista que proporcione a un prestatario potencial una divulgación obligatoria sobre los costos asociados con el préstamo. Las leyes federales de “veracidad en los préstamos” requieren que los prestamistas brinden información como la tasa de interés cobrada, las tarifas que cobra el prestamista por pedir prestado el dinero y el costo total del préstamo durante la vigencia del préstamo. Aunque la verdad en las leyes de préstamos tiene por objeto proporcionar a los prestatarios información esencial de una manera comprensible, los formularios de divulgación obligatoria aún pueden ser complicados para que el consumidor promedio los entienda y sintetice.
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