Una encuesta de propiedad es un boceto o mapa de un terreno que muestra los límites de la propiedad y las características físicas, como ríos, arroyos y carreteras. Algunas encuestas también notan información topográfica, como la elevación y la densidad del suelo; Los documentos residenciales también suelen mostrar la ubicación de las casas y otras estructuras. En la mayoría de los casos, estos mapas se tratan como registros oficiales y se pueden usar para resolver disputas de propiedad, calcular el valor de la tierra y determinar el historial de propiedad, entre otras cosas. La forma en que se preparan las encuestas y lo que contienen exactamente puede variar de un lugar a otro, y mucho depende del tipo de propiedad en cuestión. Sin embargo, los objetivos principales, es decir, crear un registro permanente de la ubicación de la tierra y las líneas de propiedad, son más o menos consistentes en todos los ámbitos.
Encuestas residenciales
Se pueden realizar encuestas de propiedad para terrenos residenciales, comerciales y no urbanizados, y tienden a seguir reglas ligeramente diferentes en cada categoría. Las encuestas residenciales suelen ser las más comunes y se presentan en dos formas básicas. La primera es una encuesta de «ubicación de la casa», que a veces también se denomina encuesta «drive-by», y su objetivo es mostrar la ubicación de la casa y otras estructuras grandes en la propiedad, así como la orientación de esas estructuras. en relación con los demás.
Los levantamientos más detallados, a menudo denominados levantamientos catastrales de tierras, suelen contener mucha más información. Si bien los mapas de ubicación de las casas brindan a los propietarios una idea de lo que está presente y dónde, un documento catastral generalmente brinda cierto sentido de autoridad en lo que respecta a los límites, las servidumbres y las líneas de propiedad. Los topógrafos suelen ir a la propiedad y realizar mediciones en tiempo real, que se comparan con los registros de tierras archivados para crear una imagen más completa de qué se encuentra y dónde.
Consideraciones para terrenos comerciales
Los mapas de propiedades comerciales a veces incluyen la ubicación de edificios y estructuras, pero generalmente se centran en los límites de zonificación y las restricciones de uso de la propiedad. La “zonificación” es un proceso utilizado por muchos gobiernos locales para controlar qué tipo de actividad puede ocurrir en un terreno determinado. La mayoría de las zonas se dibujan utilizando una cuadrícula en áreas amplias; una encuesta de propiedad puede dar a los dueños de negocios una buena idea de dónde se encuentran dentro de esa cuadrícula.
Las servidumbres y los caminos de propiedad local también suelen ser una parte importante de estas encuestas. Muchas ciudades y pueblos requieren que ciertas porciones de tierras que de otra manera serían de propiedad privada se mantengan libres de obstrucciones para permitir que los funcionarios locales tengan acceso para reparar y mantener cosas como líneas de servicios públicos, servicios sanitarios y tuberías de gas natural. Las empresas que violen u obstruyan estas servidumbres a menudo están sujetas a multas.
Propiedad no desarrollada
Los levantamientos de terrenos baldíos suelen ser mucho más sencillos que los proyectos residenciales o comerciales y, en la mayoría de los casos, implican poco más que una nota de los límites y servidumbres de la propiedad. Los derechos sobre la tierra preexistentes también son importantes. En muchos bosques, por ejemplo, los madereros y naturalistas pueden ingresar y utilizar libremente los recursos; Las tierras de playa sin desarrollar a menudo tienen derechos de acceso adjuntos para los residentes locales. Esta información generalmente se anota en los estudios de la tierra como una forma de realizar un seguimiento no solo de dónde está la tierra, sino también de cómo se usa.
¿Quién realiza la encuesta?
Los propietarios de tierras a menudo pueden elaborar sus propias encuestas con bastante precisión al estudiar los registros de la tierra y consultar los documentos municipales oficiales, pero no es probable que este tipo de encuesta “casera” sea definitiva. La mayoría de las personas contratan a topógrafos externos e imparciales para que elaboren mapas más autorizados. Estas personas a veces trabajan para empresas topográficas independientes, aunque también pueden ser nombradas por los tribunales u otras entidades gubernamentales.
Papel en las transacciones de tierras
Las encuestas de propiedad se realizan con mayor frecuencia cuando se vende la tierra. Tanto los compradores como los vendedores suelen querer tener una idea clara de dónde están las fronteras y las servidumbres, y establecer límites precisos también puede ayudar a la hora de establecer un precio justo. Muchas leyes y ordenanzas locales exigen que los vendedores también incluyan encuestas oficiales en sus documentos de venta. Esto crea un registro oficial permanente y también puede ayudar a evitar errores o fraudes.
Importancia para los prestamistas hipotecarios
Los prestamistas hipotecarios a menudo quieren una encuesta antes de prestar dinero a inversores residenciales o comerciales, y muchas aseguradoras de títulos también lo requieren. Incluso si esto se ha hecho en el pasado, los prestamistas generalmente quieren algo muy reciente, a menudo fechado dentro de los seis meses posteriores a la fecha de cierre. Una encuesta de propiedad actualizada reflejará cualquier cambio reciente en la propiedad, como la adición de una cerca o entrada; también tomará nota de los cambios de uso, como la transición de un restaurante a un edificio de oficinas. El informe brinda a todos los involucrados en una transferencia de tierras una imagen clara de exactamente lo que se está comprando, así como una idea actualizada del valor de la tierra en tiempo real, teniendo en cuenta la inflación y los precios actuales de la tierra.
Resolución de Disputas
Los mapas detallados también pueden ser muy útiles cuando se trata de proporcionar una vista autorizada sobre dónde, exactamente, la tierra de una persona se detiene y comienza la de la otra. Las disputas entre vecinos sobre los límites de la propiedad son bastante comunes. Una encuesta de propiedad en sí misma puede ser suficiente para resolver una disputa más amistosa, pero para problemas más importantes, como cuando un vecino quiere construir algo en un terreno que el otro cree que es suyo, es posible que el asunto deba decidirse en un tribunal. Los jueces casi siempre requieren un estudio de propiedad objetivo en estos casos, a veces realizado por un agrimensor designado por el tribunal. Los documentos más nuevos a menudo se comparan con encuestas más antiguas archivadas en la ciudad o condado para poder tomar una decisión sobre quién es el propietario de qué.
Las disputas comerciales a menudo utilizan este tipo de documentos para determinar qué se puede o no se puede hacer con cierta propiedad. El propietario de una empresa que quiera establecer algo como un matadero o un depósito de chatarra, ambas cosas que afectarían a otras empresas vecinas y a sus clientes, puede solicitar una encuesta para asegurarse de que se encuentra dentro de la zona correcta para la actividad, o para aclarar si hay suficiente espacio. Las leyes locales generalmente requieren una cierta distancia entre las llamadas empresas «molestas» y los vecinos, y un estudio de la propiedad puede ser una forma definitiva de ver si se cumplen esos requisitos de espacio.
Remodelaciones
Particularmente cuando se trata de propiedades residenciales, las renovaciones son otra razón común para realizar una encuesta. Las personas que buscan agregar cosas como piscinas o cobertizos, o que desean extender las habitaciones hacia afuera, generalmente primero deben averiguar dónde se encuentra el límite de su propiedad. Los propietarios de viviendas que sin saberlo invaden la tierra de un vecino a menudo soportan el costo de derribar y reubicar los proyectos de renovación, que pueden ser muy costosos y desagradables. En la mayoría de los casos, esto también se aplica a los proyectos de paisajismo. Una persona que planta árboles o arbustos en lo que solo cree que es su jardín, puede estar dándoselos a su vecino sin saberlo.
Evaluación de impuestos
Muchos países y localidades evalúan el impuesto a la propiedad en función del tamaño y el valor relativos de la tierra, y muchas autoridades tributarias consultan encuestas para obtener cifras de evaluación de referencia. El impuesto a la propiedad es a menudo algo complejo y depende del valor tanto del terreno como de cualquier estructura. Las encuestas no suelen ser del todo definitivas en este ámbito, pero pueden ofrecer un punto de partida. Les dan a los funcionarios de impuestos una buena idea de cuán grande es la tierra, lo que puede ayudarlos a calcular cuánto vale; también pueden dar a los propietarios de tierras una idea de cómo se evaluarán los impuestos y una estimación de lo que probablemente deban.