Una venta de escritura de fideicomiso es un tipo de ejecución hipotecaria que no está supervisada por el sistema judicial. La venta de la propiedad es manejada por un administrador, a quien el prestamista hipotecario le otorga el poder de venta. El administrador se considera un tercero imparcial. Las ventas de títulos de crédito generalmente ocurren aproximadamente cuatro meses después de que se registra un aviso de incumplimiento.
Algunas jurisdicciones locales utilizan una escritura de fideicomiso en lugar de una hipoteca tradicional. Las escrituras de fideicomiso son un acuerdo entre un prestatario, un prestamista y un administrador. Cuando los prestatarios reciben dinero de los prestamistas para comprar una casa, le dan el título legal de la propiedad a un administrador imparcial. Para proteger los intereses del prestamista, el título lo tiene el síndico, quien es nombrado como el beneficiario.
El prestatario retendrá la propiedad y los derechos legales sobre su título si la deuda se paga de manera oportuna. En caso de incumplimiento del prestatario, el administrador puede vender la propiedad en una venta de escritura de fideicomiso. De manera similar a una ejecución hipotecaria judicial, los ingresos de la venta se pagan primero al prestamista para satisfacer la deuda pendiente, y el prestatario recibe los fondos excedentes.
Una venta de escritura de fideicomiso no está supervisada ni registrada en un tribunal. El administrador registra un aviso de incumplimiento en el condado o municipio donde se encuentra la propiedad. El prestatario tiene 90 días para responder y satisfacer la deuda pendiente. Si el prestatario paga la deuda, el administrador no puede proceder con la venta.
Después de 90 días, se programa una venta de escritura de fideicomiso. La venta generalmente ocurre en el condado o municipio donde se presentó la notificación de incumplimiento. Aunque los tribunales no confirman las ejecuciones hipotecarias de escrituras de fideicomiso, se llevan a cabo en un entorno público. El administrador debe publicar la propiedad al menos 20 días antes de la venta.
Además de publicar un aviso de que la propiedad está en ejecución hipotecaria, el administrador también debe publicar un aviso de la próxima venta de escritura de fideicomiso en el periódico 30 días antes. Para cumplir con los requisitos mínimos, el aviso de venta debe publicarse en el periódico al menos una vez por semana durante tres semanas consecutivas.
Durante la venta, la propiedad se vende en un formato de subasta. Debido a la ausencia de aprobación judicial, existe el riesgo de un litigio futuro sobre el título de propiedad. Si en algún momento durante los procedimientos de ejecución hipotecaria el prestatario se declara en bancarrota, no se permite la venta de la escritura de fideicomiso.
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