La due diligence environnementale (EDD) consiste à analyser les risques environnementaux potentiels et existants d’une propriété commerciale ou industrielle. Dans certains endroits, les examens EDD sont standard ou même requis pour la plupart des achats de terrains et de propriétés commerciaux et industriels. Entre autres choses, les conclusions d’un rapport de diligence raisonnable en matière d’environnement peuvent affecter la disponibilité des prêts à l’achat et le prix d’achat de la propriété.
Toutes les terres ne sont pas égales ; grâce à diverses activités naturelles et artificielles, la terre, les eaux souterraines et même l’air d’une zone peuvent devenir dangereusement pollués ou contaminés au fil du temps. Les décharges oubliées depuis longtemps peuvent libérer des gaz dangereux, les matières radioactives peuvent contaminer le sol et le ruissellement industriel à des kilomètres de distance peut empoisonner les sources d’eau souterraine. S’il existe un risque pour la santé de l’environnement, il peut constituer une menace dangereuse, voire mortelle, pour les personnes inconscientes de la situation. Dans les années 1980, les rapports de diligence raisonnable en matière d’environnement sont devenus courants dans le monde commercial dans le cadre de la responsabilité détenue par les personnes ou les organisations essayant de vendre des terres.
Selon la région, des normes spécifiques peuvent s’appliquer à une inspection et à un rapport EDD. Conformément aux normes applicables, les inspecteurs certifiés peuvent avoir besoin de prélever des échantillons de sol et d’eau, d’enquêter sur les dossiers publics, d’interroger les propriétaires et les anciens travailleurs sur le terrain et de consulter des cartes topographiques. Tous les résultats sont soigneusement vérifiés et enregistrés, et présentés au propriétaire ou à la société de vente. Dans certains cas, le propriétaire peut alors prendre des mesures pour réduire les dangers environnementaux décrits dans le rapport initial, puis demander une deuxième inspection ou une inspection continue. Étant donné qu’un rapport EDD détaillant de nombreux problèmes peut affecter matériellement le prix et le financement de la propriété, de nombreux propriétaires trouvent qu’il est moins coûteux de se conformer aux correctifs suggérés avant de mettre la propriété sur le marché ou de fixer un prix final.
En plus de fournir une liste des risques environnementaux et de formuler des solutions possibles, les inspecteurs de diligence raisonnable en matière d’environnement effectuent également généralement une analyse des coûts des dommages et des réparations nécessaires. Cela peut aider le propriétaire à déterminer le coût total de la réparation des risques environnementaux par rapport au prix de vente et au financement si les problèmes ne sont pas résolus. Le rapport peut également inclure une comparaison des dangers par rapport aux lois étatiques, fédérales ou locales sur la sécurité environnementale, pour montrer toutes les zones où la propriété n’est pas conforme aux normes légales.
Dans certains cas, les acheteurs peuvent renoncer aux exigences de diligence raisonnable en matière d’environnement. Cela ne se produit généralement que lorsque l’acheteur dispose d’un financement personnel complet, car la plupart des prêteurs refuseront d’émettre des prêts immobiliers avec un rapport EDD à jour. Un acheteur peut également choisir d’accepter un rapport EDD limité, qui peut être limité uniquement à la base de données publique et aux informations d’enregistrement de propriété.