La relation entre propriétaire et locataire peut parfois devenir un peu compliquée. Habituellement, les termes d’un bail écrit offrent une protection juridique pour les deux parties, mais dans le monde réel, un morceau de papier n’est pas toujours le dernier mot. Certains propriétaires peuvent rendre une propriété tellement inhabitable que les locataires se sentent fortement obligés de déménager avant la fin du bail. L’utilisation de telles tactiques pour forcer illégalement, ou du moins de manière contraire à l’éthique, des locataires indésirables est appelée expulsion constructive.
L’expulsion constructive est en fait la décision légale prise après qu’une situation offensante s’est produite. Par exemple, un locataire signe un bail de 12 mois pour une maison d’une chambre. Il peut payer fidèlement son loyer au propriétaire pendant neuf mois. Ce que le locataire ne sait peut-être pas, c’est que le propriétaire veut maintenant vendre la maison et la propriété à un promoteur commercial pour un profit important. Aux termes du bail initial, le locataire a le droit de jouir de l’usage de cette maison pendant au moins 12 mois. Ce qui se passe au cours du dixième mois peut déterminer si oui ou non une expulsion implicite a bien eu lieu.
Au cours du dixième mois du bail, le propriétaire engage une entreprise pour arracher l’allée de la maison louée, obligeant le locataire à se garer dans la rue. Bien que cela puisse être un inconvénient, la maison elle-même est toujours considérée comme habitable. Si le propriétaire décide de couper l’approvisionnement en eau ou de refuser de réparer un appareil de chauffage, le locataire peut commencer à avoir un certain pouvoir juridique contre le propriétaire. Il doit signaler le problème au propriétaire et prévoir un délai raisonnable pour les réparations nécessaires.
S’il s’écoule suffisamment de temps et que l’eau ou le chauffage ne sont pas rétablis, le locataire peut légalement déménager et ne pas payer le reste du loyer. En rendant la maison inhabitable, le propriétaire a effectivement expulsé le locataire sans passer par les voies légales appropriées. Cela devrait être considéré comme une expulsion implicite, bien qu’un juge ou un médiateur puisse avoir à rendre ce jugement dans une procédure judiciaire ultérieure. Dans ce cas précis, le propriétaire serait moins susceptible de poursuivre l’ancien locataire pour rupture de contrat, puisque le propriétaire pourrait toujours bénéficier de la vente du bien.
L’expulsion indirecte est considérée comme une tactique illégale, puisque le propriétaire crée délibérément des conditions inhumaines pour ses locataires. D’autres violations du bail peuvent également être interprétées comme une expulsion implicite, comme le fait de ne pas donner un préavis de 24 heures avant d’entrer dans l’appartement d’un locataire. Parfois, un ensemble de violations mineures peut être considéré comme une expulsion constructive lorsqu’il est considéré dans son ensemble.
Un élément important lorsque l’on essaie de réclamer une expulsion constructive est la documentation. Un locataire doit quitter les lieux avant de déposer une demande d’éviction implicite contre le propriétaire. Avant de partir, cependant, le locataire doit prendre des photographies ou des séquences vidéo de la propriété telle qu’elle était au moment de la vacance. Des professionnels peuvent également être embauchés pour inspecter les lieux à la recherche de preuves de conditions de vie dangereuses. Des tests environnementaux peuvent également être effectués pour démontrer tout risque biologique. Dans de nombreux litiges entre propriétaires et locataires, un juge ou un médiateur doit être convaincu qu’une expulsion implicite a bien eu lieu.