Une vente aux enchères fiscale, parfois appelée vente fiscale, est l’un des concepts les plus mal compris de l’immobilier américain. Une enchère fiscale est la vente aux enchères d’un droit de propriété pour satisfaire les impôts impayés, sous réserve d’un rachat intégral par le propriétaire. L’adjudicataire doit payer les taxes dues ainsi que tous les autres frais et honoraires légaux, et se voit conférer un droit sur la propriété attesté par un acte fiscal ou un certificat de privilège fiscal. Cependant, l’adjudicataire n’acquiert pas la propriété pure et simple de la propriété et ne peut pas expulser le propriétaire pendant une période de temps significative, souvent jusqu’à deux ans ou plus.
Les enchères fiscales sur les biens immobiliers sont généralement menées par une autorité fiscale locale pour collecter les taxes foncières dues et impayées. En règle générale, les propriétaires fonciers ne sont pas autorisés à accumuler des arriérés d’impôts importants parce que les revenus ont été budgétisés et comptabilisés par l’autorité fiscale. La nature de la transaction, en substance, est que l’autorité fiscale perçoit les taxes dues par l’adjudicataire, puis l’adjudicataire et le propriétaire s’arrangent entre eux. Dans la plupart des cas, le propriétaire remboursera les sommes versées par l’adjudicataire, avec intérêts, pendant la période de remboursement. Si la période de rachat expire et que le propriétaire n’a pas réglé la dette, alors l’adjudicataire deviendra la pleine propriété du bien et pourra en prendre possession.
Une vente aux enchères fiscale doit généralement être annoncée publiquement, le grand public ayant suffisamment de temps pour inspecter la propriété et préparer les offres, bien que des ventes privées aient parfois lieu si la loi le permet. L’avis inclura le montant total des taxes dues et tous les frais et frais supplémentaires. Lorsqu’il existe un privilège sur une propriété, comme une hypothèque, le propriétaire et le titulaire du privilège sont tous deux informés de la pénurie avant la notification publique ou la vente aux enchères.
Dans la plupart des cas, une enchère fiscale est menée par offre scellée. La nature de l’appel d’offres varie selon la juridiction; dans certains cas, l’enchère est le taux d’intérêt que le propriétaire doit payer au soumissionnaire retenu sur les taxes et les frais payés, et l’offre la plus basse remporte l’enchère fiscale. Dans d’autres cas, les offres porteront sur des montants en dollars et pourront dépasser le total des taxes et autres frais et frais dus. Dans ces cas, l’enchère fiscale est remportée par le plus offrant, et le propriétaire, pour racheter la propriété, doit rembourser le montant de l’enchère majoré d’un taux d’intérêt légal.
Il y a des particuliers et des entreprises qui consacrent beaucoup de temps et d’argent à l’achat de propriétés lors d’enchères fiscales. Les propriétés qu’ils achètent sont généralement rachetées, et celles qui ne le sont pas sont rapidement reprises et vendues sur le marché libre, généralement avec un profit substantiel. Cependant, le ratio des rachats aux reprises de possession est généralement très élevé, et ceux qui cherchent à gagner leur vie en achetant des actes fiscaux ou des certificats de privilège fiscal lors d’enchères fiscales doivent avoir à la fois beaucoup de patience et beaucoup de capital.
Il y aura des cas où un gouvernement d’État, ou le gouvernement national, peut saisir des biens et les vendre aux enchères pour satisfaire les revenus impayés ou d’autres obligations fiscales. Les règles et normes de ces enchères fiscales sont parfois différentes de celles menées par les comtés ou les municipalités pour récupérer les taxes foncières impayées.
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