A relação entre o locador e o inquilino pode se tornar um pouco complicada às vezes. Normalmente, os termos de um contrato por escrito fornecem proteção legal para ambos os lados, mas no mundo real, um pedaço de papel nem sempre é a palavra final. Alguns proprietários podem tornar uma propriedade tão inabitável que os inquilinos sentem uma forte obrigação de se mudar antes do final do contrato. O uso de tais táticas para ilegalmente, ou pelo menos antiético, expulsar inquilinos indesejados é chamado de despejo construtivo.
O despejo construtivo é, na verdade, a determinação legal feita após a ocorrência de uma situação ofensiva. Por exemplo, um inquilino assina um contrato de arrendamento de 12 meses para uma casa de um quarto. Ele pode pagar o aluguel ao proprietário fielmente por nove meses. O que o inquilino pode não saber é que o proprietário agora deseja vender a casa e a propriedade a um incorporador comercial com um lucro significativo. Nos termos do contrato de arrendamento original, o inquilino tem direito a usufruir da casa por pelo menos 12 meses. O que acontecer durante o décimo mês pode determinar se um despejo construtivo ocorreu ou não.
Durante o décimo mês do aluguel, o locador contrata uma empresa para rasgar a calçada da casa alugada, obrigando o locatário a estacionar na rua. Embora isso possa ser um inconveniente, a casa em si ainda é considerada habitável. Se o proprietário decidir cortar o fornecimento de água ou se recusar a consertar um aquecedor, entretanto, o inquilino pode começar a ter alguma influência legal contra o proprietário. Ele deve apontar o problema ao locador e fornecer um prazo razoável para os reparos necessários.
Se passar um tempo suficiente e a água ou o aquecimento não forem restaurados, o inquilino pode legalmente se mudar e não pagar o restante do aluguel. Ao tornar a casa inabitável, o proprietário efetivamente ‘despejou’ o inquilino sem passar pelos canais legais adequados. Isso deve ser considerado um despejo construtivo, embora um juiz ou mediador possa ter que fazer esse julgamento em um processo legal posterior. Nesse caso específico, o locador teria menos probabilidade de processar o ex-locatário por quebra de contrato, uma vez que o locador ainda poderia se beneficiar com a venda do imóvel.
O despejo construtivo é considerado uma tática ilegal, uma vez que o proprietário cria deliberadamente condições subumanas para seus inquilinos. Outras violações do contrato de arrendamento também podem ser interpretadas como despejo construtivo, como não fornecer aviso de 24 horas antes de entrar no apartamento do inquilino. Às vezes, um conjunto de violações menores pode ser considerado despejo construtivo quando visto como um todo.
Um elemento importante ao tentar reivindicar um despejo construtivo é a documentação. O inquilino deve desocupar o local antes de entrar com uma ação de despejo construtivo contra o proprietário. Antes de sair, no entanto, o inquilino deve tirar fotos ou filmar o imóvel tal como ele olhou no momento da vaga. Profissionais também podem ser contratados para inspecionar as instalações em busca de evidências de condições de vida perigosas. Testes ambientais também podem ser realizados para demonstrar qualquer risco biológico. Em muitas disputas entre senhorio / inquilino, um juiz ou mediador deve estar convencido de que um despejo construtivo realmente ocorreu.