Uma hipoteca subprime é um empréstimo com a finalidade de comprar uma casa, especificamente para devedores que não atendem aos critérios de uma hipoteca padrão. Subprime é uma descrição do credor e é um indicador de classificações de crédito ruins, geralmente 600 e abaixo. Os clientes principais descrevem os mutuários com uma classificação de crédito de 700 e superior.
Devido ao maior risco dos mutuários com baixa pontuação de crédito, os credores hipotecários cobram taxas de juros mais altas em uma hipoteca subprime do que em uma hipoteca padrão. Embora haja competição dentro desse setor, as taxas são consistentemente mais altas do que aquelas disponíveis no financiamento tradicional.
No setor de hipotecas subprime, há duas linhas de produtos exclusivas para esse mercado; hipotecas com taxa ajustável e financiamento a 100%. Uma hipoteca de taxa ajustável é aquela em que a taxa de juros inicial está próxima do valor máximo por um determinado período de tempo. Após esse período, a taxa aumenta pelo restante da vida da hipoteca. As opções são 2/28 – dois anos a uma taxa de juros introdutória e 28 anos a uma taxa mais alta – ou 3 anos a uma taxa mais baixa e 27 anos a uma taxa mais alta.
Os mutuários geralmente planejam reparar seu crédito durante os dois ou três anos da taxa de juros mais baixa e, em seguida, refinanciar com um credor tradicional antes que a taxa mais alta entre em vigor. A pontuação de crédito pode ser melhorada mantendo um bom registro de pagamento, pagando dívidas inadimplentes ou permitindo que o tempo passe para falência ou proposta do consumidor seja removida do relatório.
A hipoteca de financiamento de 100% permite que os mutuários não paguem entrada, mas financiem o custo total da hipoteca. Isso permite que os mutuários que não têm capacidade de guardar o depósito mínimo de 5% do preço de compra comprem uma casa.
Embora não seja exclusivo do setor de hipotecas subprime, os prazos mais longos aumentaram o número de mutuários que se qualificam para hipotecas. Uma hipoteca tradicional nos EUA é de 25 anos. No entanto, os credores têm oferecido prazos de hipoteca de até 40 anos em um esforço para reduzir os pagamentos mensais a um valor acessível a um grupo maior de mutuários. Esse prazo mais longo aumenta significativamente os pagamentos de juros ao longo da vida da hipoteca.
As hipotecas subprime têm uma taxa de inadimplência mais alta do que as hipotecas padrão. Além disso, os credores de hipotecas subprime muitas vezes cobram taxas adicionais para se qualificar e incluem cláusulas de compra, onde uma penalidade é devida caso a hipoteca seja paga antecipadamente, por meio de refinanciamento com outra empresa a uma taxa de juros mais baixa.
A indústria de hipotecas subprime comercializa agressivamente seus produtos aos consumidores. Uma prática comum é cobrir uma vizinhança específica com informações e apresentações de vendas destinadas a consumidores que desconhecem sua pontuação de crédito.
Compradores bem qualificados podem concordar com uma hipoteca subprime com base na apresentação de vendas, embora se qualifiquem para o financiamento tradicional. Essa prática é especialmente comum em áreas com concentração étnica, onde os tomadores de empréstimos costumam ter o crédito negado pelos credores tradicionais.