Al considerar la venta y el reemplazo de propiedades comerciales o de inversión, puede ser conveniente buscar un intercambio inverso. Este método de intercambio de propiedad, también conocido como intercambio inverso 1031 o como intercambio 1031 inverso, es el resultado del Procedimiento de Ingresos 2000-37, un estatuto fiscal federal promulgado en los Estados Unidos en septiembre de 2000.
Un intercambio 1031 es un «puerto seguro» establecido por el IRS para permitir circunstancias que permitan a los contribuyentes aprovechar una oportunidad económicamente atractiva y potencialmente rentable para comprar nuevas y vender antiguas inversiones o propiedades comerciales. Un intercambio 1031 cubre varias transacciones de propiedad además de intercambios inversos. Los bienes inmuebles, con mucho, la mercancía más comúnmente intercambiada, pueden incluir edificios de oficinas, almacenes, edificios de apartamentos, etc. Los terrenos no desarrollados también pueden incluirse en un intercambio inverso 1031 siempre que el lote se encuentre en un área zonificada adecuadamente.
Esencialmente, una transacción de intercambio inverso 1031 es el método mediante el cual la compra de la propiedad de reemplazo por un individuo o un consorcio antes de que se realice la venta de la propiedad cedida y sin efectos fiscales adversos. La ganancia o pérdida reconocida de dicha transacción por el Servicio de Impuestos Internos (IRS) se difiere indefinidamente, suponiendo que se cumplan todos los términos, condiciones y límites de tiempo del intercambio. Esta opción de transferencia de propiedad representa una evasión legal de lo que a menudo es un impuesto sustancial sobre las ganancias de capital. Sin embargo, la propiedad de reemplazo debe ser de igual o mayor valor que la propiedad cedida.
En un intercambio inverso, el título o la escritura de la propiedad de reemplazo o de la propiedad cedida es, por una tarifa, «estacionada» o retenida por un titular acreditado de título de alojamiento de intercambio (EAT) por hasta 180 días. Después de ese tiempo, si la propiedad cedida no se ha vendido, la transacción de intercambio inverso 1031 puede anularse y cualquier ganancia de capital resultante de la transacción se reconoce y grava. Se puede realizar un intercambio inverso 1031 que demore más de 180 días, por ejemplo, una propiedad en construcción o renovación, pero una auditoría del IRS puede rechazar la transacción. Los compradores de la propiedad de reemplazo pueden volver a realizar transacciones en otro intercambio inverso 1031 si se determina que la propiedad cedida no se venderá dentro del plazo de 180 días. Una vez más, sin embargo, el IRS puede o no reconocer tales transacciones de intercambio adicionales.
Si bien cualquier tipo de propiedad comercial o de inversión puede tener un puerto seguro utilizando un intercambio 1031, el más común es el inmobiliario, ya que a menudo está sujeto al reconocimiento de ganancias de capital por parte del IRS.
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