L’approccio del reddito è un tipo di processo o approccio di valutazione comunemente impiegato dai periti durante il processo di valutazione del valore degli immobili o di altre partecipazioni. Mentre la formula utilizzata come parte dell’approccio varierà in qualche modo a seconda del tipo di partecipazione coinvolta, l’idea generale è determinare quale tipo di reddito o rendimento ci si può ragionevolmente aspettare dall’attività entro un determinato periodo di tempo. Gli investitori utilizzano comunemente l’approccio del reddito quando considerano il potenziale degli immobili residenziali o commerciali in termini di livello di reddito che potrebbe essere generato dall’affitto o dalla locazione della proprietà.
Per la maggior parte, l’approccio del reddito si avvale di metodi che rientrano in una delle tre diverse categorie di classi. Un metodo è noto come capitalizzazione diretta. Questo metodo prevede l’identificazione del reddito netto d’esercizio annuo e la sua divisione per il tasso di capitalizzazione relativo all’immobile. L’importo del reddito operativo netto annuo include la considerazione dei costi di manutenzione, miglioramenti della proprietà, ammortamento, assicurazione e qualsiasi altro fattore che ridurrà i profitti associati al possesso e all’utilizzo della proprietà in un’impresa generatrice di entrate. Se la cifra risultante non indica che la proprietà genererà un reddito superiore e superiore a quello necessario per gestire l’impresa, gli investitori probabilmente cercheranno opportunità altrove.
Un secondo metodo per l’approccio del reddito è noto come metodo del flusso di cassa scontato. Qui, l’idea è di mettere in relazione il flusso di cassa annuale con il tasso di sconto per determinare il tasso di capitalizzazione. Questo è diverso dal metodo della capitalizzazione diretta in quanto nel calcolo non viene utilizzato un tasso derivato dal mercato. A seconda che l’obiettivo sia utilizzare la proprietà come investimento a lungo termine, il reddito operativo netto può o meno essere un fattore importante in questo metodo.
Il moltiplicatore dell’affitto lordo è un metodo all’interno dell’approccio reddituale che prende in considerazione i ricavi generati da affitti e locazioni dell’immobile rispetto al prezzo di vendita dell’immobile. A seconda degli obiettivi dell’investitore, può essere più utile determinare il rapporto tra il canone annuo e il prezzo di vendita, oppure calcolare il rapporto tra il prezzo di vendita e il canone mensile o l’importo del leasing. Quando l’idea è di acquistare case in affitto o condomini come investimento a lungo termine, questo metodo fornisce una rapida istantanea del reddito di base che ci si può aspettare dalla proprietà. Spesso, questo metodo viene utilizzato in combinazione con uno degli altri due metodi per determinare se l’investimento vale davvero il tempo e il denaro dell’investitore.
Smart Asset.