Un mercato dei capitali immobiliare è costituito da individui e investitori istituzionali che investono denaro direttamente o indirettamente nel settore immobiliare. Le imprese edili dipendono fortemente dalle infusioni di denaro dal mercato dei capitali per finanziare lavori su edifici nuovi ed esistenti. Poiché gli investimenti immobiliari sono garantiti da proprietà o ipoteche, il mercato dei capitali immobiliari normalmente espone gli investitori a livelli di rischio inferiori rispetto agli investimenti nei mercati dei capitali non garantiti.
Gli investimenti diretti nel mercato dei capitali spesso coinvolgono fondi di investimento immobiliare (REIT). Quando gli investitori acquistano azioni in un REIT, i proventi della vendita delle azioni vengono utilizzati per acquistare immobili commerciali o residenziali. Normalmente, un singolo REIT possiede un’ampia varietà di proprietà situate in località diverse in modo da proteggere gli investitori nel caso in cui i prezzi degli immobili scendano in un determinato mercato. Gli investitori ricevono dividendi che sono costituiti dal reddito da locazione o dai profitti generati dalle vendite di proprietà. I REIT aiutano a guidare il mercato immobiliare perché le società di costruzioni possono vendere proprietà a questi fondi e utilizzare i proventi della vendita per finanziare la costruzione di nuovi sviluppi.
Oltre all’acquisto di immobili, alcuni REIT investono in mutui commerciali o residenziali. I pagamenti degli interessi sui prestiti sottostanti vengono trasferiti agli azionisti del REIT come pagamenti di dividendi. Nella maggior parte dei casi, i REIT acquistano grandi pool di mutui da società di investimento e queste aziende utilizzano i proventi della vendita per finanziare più prestiti. Gli acquisti immobiliari tendono ad aumentare quando il finanziamento è prontamente disponibile, il che significa che i REIT rafforzano indirettamente il mercato dei capitali immobiliari.
Mentre i REIT investono solo in immobili e ipoteche, molti fondi comuni di investimento e società di hedge fund investono in un’ampia varietà di titoli diversi che possono includere immobili e prestiti. I gestori di fondi considerano questi tipi di investimenti relativamente stabili rispetto agli investimenti azionari e molte aziende mantengono una percentuale fissa di attività legate al settore immobiliare in molti tipi di fondi di investimento. Pertanto, le società di costruzioni e gli istituti di credito devono continuare a costruire proprietà e a stipulare prestiti per soddisfare la domanda di titoli relativi agli immobili.
Molte società finanziarie concedono prestiti solo per mutuatari meritevoli di credito, mentre le società di costruzioni in genere verificano i beni degli individui prima di accettare offerte per nuove case. Ciò significa che le persone con scarso credito o reddito minimo spesso non sono in grado di acquistare immobili o ottenere prestiti. Alcuni attori nel mercato dei capitali immobiliari assistono queste persone offrendo prestiti ad alto rischio e sviluppi immobiliari. Queste società di fondi mitigano i rischi addebitando tassi di interesse più elevati rispetto ai finanziatori convenzionali. Inoltre, molte società vendono alcuni di questi titoli ad alto rischio ad altri investitori.
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