Ein modifizierter Bruttomietvertrag umfasst einige, aber nicht alle Gebäudeleistungen gegen Miete. Diese Art des gewerblichen Mietvertrags kann in gemischt genutzten Gebäuden üblich sein, in denen die Mieter unterschiedliche Anforderungen an Dienstleistungen haben. Die Bedingungen variieren stark und sind bei Vertragsbeginn verhandelbar, daher ist es wichtig, sie sorgfältig zu prüfen und eventuelle Anpassungen vor Vertragsabschluss anzufragen. Ein Anwalt kann einen geänderten Bruttomietvertrag überprüfen und alle Fragen beantworten, die potenzielle Mieter haben.
Die Miete wird auf Grundlage des Gebäudes, der aktuellen Marktbedingungen und anderer Faktoren festgelegt. Dazu gehören, welche Leistungen im Mietvertrag strukturiert sind; der Vermieter kann zum Beispiel Steuern und Versicherungen zahlen, oder diese können vom Mieter getragen werden. Elektrischer Service, gemessenes Wasser, Reinigung und Wartung können auch in einem modifizierten Bruttomietvertrag enthalten sein. Vermieter können die Abdeckung von Dienstleistungen ablehnen, wenn die Nutzung innerhalb eines Gebäudes sehr unterschiedlich ist. Ein Spa kann beispielsweise viel Wasser durchlaufen, in diesem Fall kann der geänderte Bruttomietvertrag Wasser ausschließen und die Geschäftsinhaber verpflichten, für diese Leistung zu zahlen.
Dies steht im Gegensatz zu einem Full-Service-Bruttomietvertrag, bei dem die monatliche Miete die gesamte Haustechnik abdeckt. Im Gegenzug für ihre Miete können die Mieter den Raum nutzen und möglicherweise einige Änderungen vornehmen, müssen jedoch keine Steuern, Versicherungen, Nebenkosten, Hausmeister- und andere Servicegebühren zahlen. Die Mieten sind in dieser Situation tendenziell höher, da der Vermieter die erhöhten Betriebskosten des Gebäudes ausgleichen muss. Bei einem modifizierten Bruttomietvertrag ist die Miete günstiger, aber die Mieter müssen ein Budget für die Dienstleistungen einplanen, um betriebsbereit zu bleiben.
Bei einigen modifizierten Bruttomietverträgen können die Verantwortlichkeiten aufgeteilt werden. Bei Wartungs- und Reparaturarbeiten kann ein Vermieter beispielsweise zustimmen, größere Ausgaben wie den Austausch von Dach und Bodenbelag zu übernehmen. Der Mieter könnte dafür verantwortlich sein, Wände und Verkleidungen zu streichen und den Raum in gutem Zustand zu halten. Einige Dienste können in Grauzonen fallen, in denen die Verantwortung für die Zahlung unklar ist. In diesem Fall können die Parteien versuchen, eine Vereinbarung wie eine Aufteilung der Kosten auszuhandeln oder auszuarbeiten.
Neben der Festlegung der erbrachten Leistungen kann ein modifizierter Bruttomietvertrag Beschränkungen des Raumes beinhalten. Vermieter können die Arten von Unternehmen, die in ihren Einrichtungen tätig sind, einschränken und können Beschränkungen für Betriebszeiten, Umgebungsmusik, Dekoration und verwandte Angelegenheiten festlegen. Diese Beschränkungen können zum Vorteil anderer Mieter sein, um ein einheitliches Aussehen und ein einheitliches Gefühl eines Gebäudes zu erhalten.