Ein Pfandrecht ist ein Rechtsanspruch oder ein „Halten“ an einer bestimmten Art von Eigentum, sei es persönliches oder Immobilienvermögen, das es als Sicherheit für Geld oder Dienstleistungen darstellt, die einer anderen natürlichen oder juristischen Person geschuldet werden. Grundpfandrechte bestehen normalerweise in Situationen wie zweiten Hypotheken, Darlehen gegen Fahrzeugtitel oder Geld, das gegen andere wesentliche Gegenstände im Besitz der Darlehensnehmer ausgeliehen wird. Dieser Anspruch könnte einen Kreditnehmer daran hindern, Immobilien zu verkaufen, oder ihn zumindest daran hindern, das Eigentum an der Immobilie zu übertragen, bis die Schuld oder Verpflichtung beglichen ist. In einigen Fällen kann eine natürliche oder juristische Person, die Geld oder Dienstleistungen schuldet, rechtliche Mittel nutzen, um das Eigentum des Schuldners oder einen Teil davon zu verpfänden.
Verfahren
Manchmal kann der Kreditgeber gezwungen werden, Eigentum, das ein Pfandrecht trägt, zu verkaufen, um die geschuldeten Beträge einzuziehen, wenn das Darlehen in Verzug ist. Entscheidet sich der Darlehensnehmer für den Verkauf der Immobilie, muss der Pfandgläubiger bezahlt werden, bevor das Eigentum zur Übertragung an den Käufer freigegeben wird. In einigen Fällen darf der Pfandgläubiger die Immobilie in Besitz nehmen, bis die Schuld oder Verpflichtung beglichen ist, kann sie jedoch nicht verkaufen.
Platzieren und Entfernen von Pfandrechten
Pfandrechte können von den Schuldnern vereinbart oder den Schuldnern mit rechtlichen Mitteln auferlegt werden. Um ein Grundpfandrecht zu erteilen, muss die Person oder Einrichtung, der Geld oder Dienstleistungen geschuldet werden, in der Regel durch die entsprechende Regierungsstelle gehen und eine Gebühr entrichten. Der Schuldner kann das Pfandrecht normalerweise aufheben, indem er die ursprüngliche Schuld befriedigt, die Gebühr zurückzahlt, die bei der Erteilung des Pfandrechts erhoben wurde, und eine zusätzliche Gebühr entrichtet, um es aufzuheben.
Arten von Grundpfandrechten
Es gibt verschiedene Arten von Pfandrechten, und einige der häufigsten sind das Mechanikerpfandrecht, auch Baupfandrecht genannt. Diese Pfandrechte werden eingeführt, wenn Grundstückseigentümer Geld für Material oder Arbeit schulden, die ihr Eigentum in irgendeiner Weise verbessert haben. Dies kann Reparaturen, Instandhaltung und Neubau sowie Dinge wie Landschaftsgestaltung und Renovierung umfassen.
Andere übliche Arten von Pfandrechten sind Seepfandrechte an Booten und anderen Schiffen; landwirtschaftliche Pfandrechte an landwirtschaftlichen Geräten; und Steuerpfandrechte, die von Regierungen wegen unbezahlter Steuern auferlegt werden. Pfandrechte können auch von Vermietern, Lagerbesitzern oder Hotels für unbezahlte Mieten oder Gebühren auferlegt werden. Auch Krankenhäuser, Gesundheitsdienstleister, Versicherer und andere Leistungserbringer können Pfandrechte erheben, um unbezahlte Gebühren einzuziehen.
Buyer Beware
Beim Kauf einer Immobilie ist es für einen Käufer wichtig, darauf zu achten, dass kein Pfandrecht besteht, das ihn daran hindern könnte, sich einen eindeutigen Eigentumstitel zu sichern. Dies wird durch die Durchführung – oder die Beauftragung eines Unternehmens – einer Titelsuche oder einer „Titelzusammenfassung“ erreicht. Dies bedeutet lediglich, eine Sammlung öffentlich dokumentierter Dokumente zur Geschichte der Immobilie aufzubauen und zu prüfen.
Titelsuche
Eine Titelrecherche gibt in der Regel Auskunft darüber, ob ein Pfandrecht besteht und ob der Verkäufer der gesetzlich anerkannte Grundstückseigentümer ist. Es sollte auch die genaue rechtliche Beschreibung der Immobilie enthalten und Angaben zu einem Pfandrecht oder anderen Belastungen gegen das Eigentum enthalten. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn beim Erwerb der Immobilie kreative Finanzierungstechniken zum Einsatz kommen, wie etwa eine Eigentümerfinanzierung oder ein Grundstücksvertrag. Andernfalls könnte der Käufer nach Zahlung des vereinbarten Preises feststellen, dass er die Immobilie noch nicht frei und eindeutig besitzt.