Eine Zwangsvollstreckung erfolgt, wenn ein Grundpfandrechtinhaber eine Mitteilung über die Inbesitznahme einer Immobilie aufgrund der Nichtbegleichung einer Schuld durch den Schuldner einreicht. Die Akten werden normalerweise bei einem Gericht eingereicht, und in vielen Fällen muss ein Richter dem Antrag zustimmen oder ihn ablehnen. Wenn eine Zwangsvollstreckung genehmigt wurde, kann der Pfandgläubiger Vorkehrungen treffen, um das Eigentum an der Immobilie zu übernehmen oder sie zu verkaufen.
In vielen Fällen beinhalten Zwangsvollstreckungsanträge Hypotheken und andere Arten von Wohnungsbaudarlehen. Solche Kredite haben oft Laufzeiten von bis zu 30 Jahren und der Kreditnehmer muss monatliche Zahlungen leisten, bis die Schulden zurückgezahlt sind. Ein Kredit kommt in Verzug, wenn der Kreditnehmer eine planmäßige Zahlung nicht leistet, obwohl Kreditnehmer in einigen Ländern eine Nachfrist von 90 Tagen oder mehr haben, bevor der Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung beantragen kann. Abhängig vom genauen Kreditvertrag und den lokalen Gesetzen hat der Kreditnehmer möglicherweise die Möglichkeit, als Alternative zur Zwangsvollstreckung einen Kreditänderungsplan mit dem Kreditgeber abzuschließen. Wenn der Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung durchführt, wird ein Verkauf arrangiert und der Erlös aus dem Verkauf wird auf die ausstehende Forderung angewendet.
Neben Kreditgebern können auch andere Unternehmen Grundpfandrechte an Immobilien platzieren. In vielen Ländern haben die Steuerbehörden ein gesetzliches Recht, ein Haus zu verpfänden, wenn der Eigentümer die Grundsteuer oder sogar die Einkommensteuer nicht begleicht. Gläubiger und Dienstleister können auch versuchen, ein Pfandrecht an Immobilien zu erwirken, wenn der Grundstückseigentümer eine überfällige Forderung nicht begleicht. Eine einzelne Immobilie kann mehrere Pfandrechte haben, aber in vielen Ländern kann jeder Pfandgläubiger eine Zwangsvollstreckung beantragen, selbst wenn der Immobilienbesitzer mit der Haupthypothek nicht in Verzug geraten ist.
An mehreren Orten, darunter viele Orte in den Vereinigten Staaten, gibt es Gesetze, die es einem Pfandgläubiger ermöglichen, eine Zwangsvollstreckung einzureichen, ohne vor Gericht gehen zu müssen. In solchen Fällen enthält ein Hypothekenvertrag eine Vollmachtsklausel, die dem Pfandgläubiger das Recht gibt, die Verfügungsgewalt über die Immobilie zu übernehmen, sobald das Pfandrecht in Verzug gerät. Pfandgläubiger müssen die Zwangsvollstreckung beim Gericht einreichen, aber ein Sachbearbeiter und nicht ein Richter muss die Einreichung genehmigen, und der Grundstückseigentümer hat keine Möglichkeit, die Einreichung anzufechten.
Aufgrund des Inflationsdrucks neigen die Immobilienpreise in vielen Ländern dazu, im Laufe der Zeit zu steigen. Pfandgläubiger können oft einen Gewinn erzielen, indem sie ein zwangsversteigertes Haus verkaufen. Während schwerer Rezessionen fallen manchmal die Eigenheimpreise. In diesem Fall kann der Wert eines Eigenheims unter den ausstehenden Saldo der überfälligen Schulden fallen. In solchen Situationen kann der Kreditgeber durch die Zwangsvollstreckung des Hauses einen Verlust erleiden. Infolgedessen sehen einige Pfandgläubiger in Zeiten der Rezession die Änderungspläne für Darlehen günstiger aus.