Die Aufgabe eines Titelprüfers besteht darin, die Geschichte einer Immobilie zu recherchieren, um Informationen über den Titel des Grundstücks zu finden. Dies umfasst im Allgemeinen das Einholen von Aufzeichnungen über frühere und aktuelle Eigentümer sowie darüber, wie das Land von jedem Eigentümer verkauft oder verloren wurde. Titelprüfer arbeiten auch mit Hauskäufern und -verkäufern zusammen, um sicherzustellen, dass die Transaktion reibungslos verläuft oder um bei Problemen zu helfen. Viele Titelprüfer werden privat von Käufern oder Verkäufern, Banken, Kreditunternehmen und Immobilienagenturen eingestellt.
Oftmals ist ein Titelprüfer auch ein auf Immobilien spezialisierter Anwalt. Auf diese Weise kann er nicht nur Informationen zu einem Titel abrufen, sondern auch einen Käufer oder Verkäufer bei einem möglicherweise auftretenden Problem vertreten. Beispielsweise werden Häuser und Grundstücke, die in einer Steuerauktion gekauft wurden, häufig unter Verwendung eines Quick Claim-Titels verkauft. Dies ist ein Titel oder eine Urkunde, die im Wesentlichen besagt, dass der Eigentümer den Teil des Landes verkauft, der ihm rechtmäßig gehört.
Um das klarzustellen: Wenn ein Mann eine Immobilie in einer Steuerauktion kauft und das Land dann mit einer schnellen Forderungsurkunde verkauft, gibt er seine Rechte an dem Land auf, wie er es bei einem regulären Verkauf tun würde. Der ehemalige Eigentümer kann jedoch weiterhin Anspruch auf die Immobilie haben, wenn er zusammen mit dem Kaufpreis die geschuldeten Steuern bezahlt. Die meisten Hauskäufer würden nicht wissentlich ein Grundstück kaufen, das nicht direkt dem Verkäufer gehört, so dass ein Titelprüfer diese Informationen vor dem Abschluss herausfinden kann.
Der Titelprüfer kann auch jemanden beraten, der bereits Land ohne eindeutigen Titel erworben hat. Dies tritt am häufigsten auf, wenn die Immobilie mit Bargeld und nicht mit einem Bankdarlehen gekauft wird, da die meisten Banken vor Abschluss des Darlehens eine Titelsuche durchführen müssen. Wenn der Titelprüfer auch Rechtsanwalt ist, kann er dem Eigentümer möglicherweise bei der gerichtlichen Klärung des Titels oder bei Vergleichen mit jedem, der Anspruch auf die Immobilie hat, unterstützen.
Auch Banken und Kreditgeber verlassen sich auf die Expertise eines Titelprüfers, bevor sie einen Kredit für den Immobilienkauf bewilligen. Der Prüfer stellt sicher, dass der Titel innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens ohne Urteile oder Pfandrechte sauber ist. Dies ist auch für Eigenheimkäufer wichtig, da ein sauberer Titel ihnen in der Regel ermöglicht, eine Titelversicherung abzuschließen. Auf diese Weise werden alle später auftretenden Probleme abgedeckt.