Eine besondere Garantieurkunde kann die Eigentumsübertragung bei bestimmten Arten von Transaktionen erleichtern, wenn der derzeitige Eigentümer nicht bereit ist, für die Eigentumskette unter den Vorbesitzern zu bürgen, bietet jedoch auch insgesamt weniger Schutz für den Käufer vor Rechtsmängeln als eine allgemeine Garantieurkunde . Obwohl diese Art der Urkunde für eine gewöhnliche Wohnimmobilientransaktion nicht geeignet ist, erfüllt sie einen Bedarf beim Umgang mit notleidenden Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien. Solange sich ein Käufer sowohl der Vor- als auch der Nachteile einer speziellen Garantieurkunde bewusst ist, kann er deren Erleichterungsmerkmale nutzen und gleichzeitig eine zusätzliche Versicherung zum Schutz gegen die beschränkte Eigentumsgarantie abschließen.
Wenn ein Eigentümer eine Immobilie verkauft, bietet die von ihm unterzeichnete Urkunde Garantien hinsichtlich der Qualität und des Umfangs seines Eigentums. Mit Immobilien können Schulden wie Hypotheken und Pfandrechte verbunden sein, die bis zur Begleichung der Schulden Teil des Eigentums der Immobilie werden. Diese Schulden folgen der Immobilie, nicht dem Eigentümer, wenn die Immobilie verkauft wird. Schulden werden gelegentlich nicht ordnungsgemäss erfasst, so dass der Käufer vom Verkäufer die Gewähr dafür verlangt, dass die öffentlichen Aufzeichnungen alle bestehenden Belastungen enthalten.
Die zwei Arten von Garantieurkunden sind eine allgemeine Garantieurkunde und eine spezielle Garantieurkunde. Verkäufer, die allgemeine Garantieurkunden für den Verkauf von Immobilien anbieten, garantieren, dass keine anderen Rechtsmängel als die offengelegten vorliegen. Eine besondere Garantieurkunde bietet nur eine eingeschränkte Garantie auf den Titel. Bei dieser Art von Urkunde garantiert der Eigentümer lediglich, dass er das Eigentum nicht belastet hat. Er erhebt keinen Anspruch auf Ereignisse, die vor dem Zeitpunkt, zu dem er Eigentümer wurde, geschehen sein könnten.
Für ein gewöhnliches Wohnimmobiliengeschäft reichen besondere Garantieurkunden in der Regel nicht aus. Titelgesellschaften neigen dazu, keine Versicherung ohne den zusätzlichen Schutz einer allgemeinen Garantieurkunde abschließen zu wollen. Es gibt bestimmte Fälle, in denen die Verwendung einer speziellen Garantieurkunde von Vorteil ist und den Verkauf tatsächlich erleichtert, z. B. bei Zwangsvollstreckungen. Banken oder Finanzunternehmen, die Eigentum wieder in Besitz nehmen, garantieren nur das Eigentum ab dem Zeitpunkt, zu dem es in Besitz genommen wurde.
Eine besondere Garantieurkunde kann bei einer Zwangsvollstreckung von Vorteil sein. Wenn die Bank die Eigentumskette garantieren müsste, würde dies die Zeit bis zum Abschluss einer Zwangsvollstreckung verkomplizieren und verlängern. Der Käufer weiß, dass die Immobilie vor der Zwangsvollstreckung eine Rechtsschutzversicherung hatte. Er muss nur sicherstellen, dass der säumige Eigentümer die Immobilie nicht weiter belastet, indem er die öffentlichen Aufzeichnungen recherchiert, um fast die gleichen Zusicherungen zu haben, die er durch einige Nacharbeiten erledigt hätte, die er durch eine allgemeine Garantieurkunde gehabt hätte.
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