El proceso de ejecución hipotecaria es el mecanismo legal a través del cual un acreedor o un titular de derecho de retención puede obtener legalmente el control de una propiedad de un deudor que no ha cumplido los términos de un contrato de hipoteca o deuda. Diferentes estados y naciones tienen leyes vigentes que especifican la rapidez con la que un titular de derecho de retención puede ejecutar una hipoteca después de un pago perdido. Un propietario pierde todos los derechos de propiedad de una propiedad después de que el titular del embargo preventivo la ejecute.
Cuando un prestatario no realiza un pago hipotecario oportuno, la compañía hipotecaria normalmente evalúa una multa y notifica a las agencias de crédito sobre el retraso en el pago. Muchos prestamistas intentan acomodar a los prestatarios que se han atrasado en sus pagos de la hipoteca porque el proceso de ejecución hipotecaria puede ser costoso. Los agentes de cobranza empleados por el banco intentan contactar al prestatario y cobrar la deuda impaga. Los prestamistas pueden optar por excluir a prestatarios que no pueden pagar, o permitir que el prestatario intente una venta previa a la ejecución hipotecaria.
Las ventas previas a la ejecución hipotecaria involucran a prestatarios que no pueden vender sus casas porque el precio de mercado ha caído por debajo del saldo de la hipoteca adeudada, y ahora ya no pueden permitirse hacer pagos de la hipoteca. El titular del derecho de retención acuerda permitir que el prestatario venda la casa por menos del monto adeudado en la hipoteca. Estas ventas también se conocen como “ventas en corto”, y tanto el prestatario como el titular del derecho de retención tienen que acordar un precio con un comprador antes de poder vender la casa. Los prestatarios que logran negociar con éxito una venta corta evitan la ejecución hipotecaria pero, si no se puede llegar a un acuerdo, el prestamista normalmente avanza con el proceso de ejecución hipotecaria.
Un titular de gravamen solicita al tribunal local que ejecute la ejecución hipotecaria de la casa. Un juez revisa los documentos relacionados tanto con la colocación del gravamen como con la evidencia del prestamista de que el prestatario ha incumplido la obligación del gravamen. Los prestatarios tienen derecho a apelar una ejecución hipotecaria, pero en general, si el prestamista puede demostrar que el prestatario está en incumplimiento, el juez permite que el titular del derecho de retención ejecute la ejecución hipotecaria de la vivienda. Se registra una transferencia de escritura en el juzgado que transfiere la casa del prestatario al gravamen. El proceso de ejecución hipotecaria de la corte finaliza cuando el titular del gravamen vende la propiedad y utiliza los fondos recaudados para saldar la deuda del prestatario.
El proceso de ejecución hipotecaria puede ser costoso para el titular del derecho de retención en términos de gastos legales. Algunos titulares de gravámenes subastan las viviendas embargadas a un precio inferior al del mercado para evitar costos de mantenimiento a largo plazo. Los prestamistas que no subastan viviendas a menudo reciben ofertas más altas al vender viviendas con la ayuda de agentes de cotización, pero las tarifas y los impuestos de los agentes agotan los ingresos de la venta.
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