El proceso de ejecuci?n hipotecaria es el mecanismo legal a trav?s del cual un acreedor o un titular de derecho de retenci?n puede obtener legalmente el control de una propiedad de un deudor que no ha cumplido los t?rminos de un contrato de hipoteca o deuda. Diferentes estados y naciones tienen leyes vigentes que especifican la rapidez con la que un titular de derecho de retenci?n puede ejecutar una hipoteca despu?s de un pago perdido. Un propietario pierde todos los derechos de propiedad de una propiedad despu?s de que el titular del embargo preventivo la ejecute.
Cuando un prestatario no realiza un pago hipotecario oportuno, la compa??a hipotecaria normalmente eval?a una multa y notifica a las agencias de cr?dito sobre el retraso en el pago. Muchos prestamistas intentan acomodar a los prestatarios que se han atrasado en sus pagos de la hipoteca porque el proceso de ejecuci?n hipotecaria puede ser costoso. Los agentes de cobranza empleados por el banco intentan contactar al prestatario y cobrar la deuda impaga. Los prestamistas pueden optar por excluir a prestatarios que no pueden pagar, o permitir que el prestatario intente una venta previa a la ejecuci?n hipotecaria.
Las ventas previas a la ejecuci?n hipotecaria involucran a prestatarios que no pueden vender sus casas porque el precio de mercado ha ca?do por debajo del saldo de la hipoteca adeudada, y ahora ya no pueden permitirse hacer pagos de la hipoteca. El titular del derecho de retenci?n acuerda permitir que el prestatario venda la casa por menos del monto adeudado en la hipoteca. Estas ventas tambi?n se conocen como «ventas en corto», y tanto el prestatario como el titular del derecho de retenci?n tienen que acordar un precio con un comprador antes de poder vender la casa. Los prestatarios que logran negociar con ?xito una venta corta evitan la ejecuci?n hipotecaria pero, si no se puede llegar a un acuerdo, el prestamista normalmente avanza con el proceso de ejecuci?n hipotecaria.
Un titular de gravamen solicita al tribunal local que ejecute la ejecuci?n hipotecaria de la casa. Un juez revisa los documentos relacionados tanto con la colocaci?n del gravamen como con la evidencia del prestamista de que el prestatario ha incumplido la obligaci?n del gravamen. Los prestatarios tienen derecho a apelar una ejecuci?n hipotecaria, pero en general, si el prestamista puede demostrar que el prestatario est? en incumplimiento, el juez permite que el titular del derecho de retenci?n ejecute la ejecuci?n hipotecaria de la vivienda. Se registra una transferencia de escritura en el juzgado que transfiere la casa del prestatario al gravamen. El proceso de ejecuci?n hipotecaria de la corte finaliza cuando el titular del gravamen vende la propiedad y utiliza los fondos recaudados para saldar la deuda del prestatario.
El proceso de ejecuci?n hipotecaria puede ser costoso para el titular del derecho de retenci?n en t?rminos de gastos legales. Algunos titulares de grav?menes subastan las viviendas embargadas a un precio inferior al del mercado para evitar costos de mantenimiento a largo plazo. Los prestamistas que no subastan viviendas a menudo reciben ofertas m?s altas al vender viviendas con la ayuda de agentes de cotizaci?n, pero las tarifas y los impuestos de los agentes agotan los ingresos de la venta.
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