El seguro hipotecario, también conocido como seguro hipotecario privado (PMI) o prestamistas (LMI), es una póliza de seguro que protege a los prestamistas del posible incumplimiento de los prestatarios. El prestamista compra la póliza y las primas se transfieren a los prestatarios como una tarifa añadida al pago mensual de la hipoteca. El seguro hipotecario generalmente se requiere para las hipotecas para las cuales el pago inicial es inferior al 20% del valor de la propiedad comprada.
Para calificar para el seguro hipotecario, una hipoteca puede tener que cumplir con las condiciones establecidas por la Asociación Nacional de Hipotecas (Fannie Mae). Estas condiciones cubren las calificaciones del prestatario, el tipo de propiedad contratada y el tamaño de la hipoteca. Si se cumplen las condiciones, la hipoteca asegurada se vuelve elegible para la reventa en el mercado muy grande y líquido de valores respaldados por hipotecas. Esto permite a los prestamistas otorgar u originar más préstamos de los que de otro modo podrían manejar porque se pueden vender hipotecas más antiguas.
El costo del seguro hipotecario también se puede incorporar directamente a la hipoteca en un proceso llamado capitalización. Cuando se capitaliza de esta manera, la prima se convierte en una deducción fiscal adicional en jurisdicciones donde los pagos de la hipoteca son deducibles de impuestos.
No todos los prestatarios pueden pagar el pago inicial del 20% necesario para evitar pagar las primas del seguro hipotecario. Para ayudar a estos prestatarios, se creó una técnica de financiación conocida como 80-10-10. Si bien la hipoteca principal o primera permanece en el 80% del valor de la propiedad, el pago inicial se reduce al 10% con fondos adicionales provenientes de una segunda hipoteca. Si bien la segunda hipoteca tiene una tasa de interés más alta que la primera hipoteca más grande, la eliminación del seguro hipotecario permite que la deuda se pague más rápidamente. Una vez que el capital del prestatario aumenta al 20%, las hipotecas se pueden combinar sin la necesidad de un seguro hipotecario. Una variante conocida como 80-15-5 también puede estar disponible para compradores de vivienda con solo suficiente efectivo para un 5% de anticipo.
A principios de la década de 1990, el seguro hipotecario se convirtió en el foco de una leve controversia. Con las hipotecas compradas y vendidas en el mercado secundario, a los propietarios se les cobraba a veces un seguro hipotecario mucho después de haber cruzado el umbral de equidad del 20%. Después de una breve investigación en el Congreso, muchos propietarios de viviendas recibieron reembolsos de los prestamistas y se fortalecieron las normas de información para evitar que se repitan.
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